【摘要】房屋登記的審查形式目前以形式審查和實質審查為主，這兩種審查方式都各有利弊，為了更好地完成房屋登記的審查要求，本文提出了“契約公證+實質審查”模式，并對房屋審查的要求和原則進行了詳細地分析討論，對于房屋登記審查形式做出了創新探索，對促進房屋登記的審查工作的公平有效性有一定的實踐意義。

　　【關鍵詞】核心期刊論文發表,房屋登記,審查,要求,形式

　　房屋登記的審查形式目前以形式審查和實質審查為主，這兩種審查方式都各有利弊，為了更好地完成房屋登記的審查要求，本文提出了“契約公證+實質審查”模式，對于房屋登記審查形式的一種探索，希望能給各位同行一些借鑒。

　　1 房屋登記應具備的審查要求

　　房屋登記是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。在辦理房屋登記業務的過程中要依循這樣的基本程序：申請→受理→審查→記載于登記簿→發證。另外，房屋登記機構認為必要時，可以就登記事項進行公告。在這個過程中對于房屋登記的審查屬于重點環節，審查的結果直接關系到房屋的產權所有，并具有一定的法律效應，所以對于審查工作也有著具體的要求，如下：

　　1.1 審查前的要求

　　審查前必須先核對申請人的身份，以保證房屋登記申請人的誠信度，而且要在審查前就告知申請人：必須對自己申請的內容的真實性、合法性、有效性負責,一旦提供虛假材料申請房屋登記將會受到一定的處罰。在明確要求之后，要進行受理，核對申請材料，查看有無矛盾的材料內容，有條件的可以先核對網絡信息保證申請內容的真實準確。

　　1.2 審查中的要求

　　在審查過程中要堅持實事求是的原則，根據申請的材料進行逐條審查，在遇到問題時可以詢問申請人，然后再進行實證審查。如果在審查過程中出現問題，可以要求申請人補充材料。在審查過程中一定要以維護房產管理部門的公信力為主，時刻注意審查過程的準確性，不能馬虎大意必須要堅持材料準確完備、申請人意見統一、查證充足的原則。

　　1.3 審查后的要求

　　在房屋申請審查后就必須要記載于登記簿，記載環節要準確、細致，對應該備注的項目一定要填寫明確，保證以后的有效核對。然后要進行發證，發證過程要迅速以盡快地速度通知申請人，完成登記。對于有必要進行公告的產權內容必須要進行項目公告，以此來提升公眾透明，明確產權所屬問題。

　　2 房屋登記審查形式的分析

　　2.1 形式審查說

　　形式審查，是指登記機關僅對申請是否符合法律要求的形式要求進行審查，而不對該形式要件涉及到的實質內容的真偽進行核實。形式審查說的建立是根據契約自由原則,減少了政府機構的干預，以保證當事人的交易自由為原則進行的登記審查。這種審查的優勢就是減少了資金投入，更加方便快捷，而且也避免了政府機構過渡干預所造成的弊病，對合同制度是一種尊重的態度。另外，這種審查形式對受眾有著較強的自治管理的特點，能夠逐步地提升受眾的依法辦事的能力。形式審查同時也有著一些問題，例如：在房地產交易日益頻繁活躍的情況下，形式審查雖然減少了大量的審查工作內容，但是也無形地增加了產權明確地風險。尤其是現在社會，多變的物權糾紛問題對實質審查的要求也十分迫切，一味地堅持形式審查勢必給市場經濟的發展帶來很大的負面影響，且引起房地產權利變動的民事行為多種多樣。所以形式審查可以實行但是必須要求登記機關的工作人員盡可能地對民事法律有所了解，并主張采取對房屋登記行為形式審查的司法審查標準，只要登記機關對當事人提交的各項材料盡到了形式審查的義務，法院就應認為其登記行為合法。1

　　2.2 實質審查說

　　實質審查是指登記機關不僅對申請從形式上審查其是否真實合法，而且對形式要件反映的實質內容是否真實予以調查并核實。實質審查的優勢十分明顯，可以全面地為登記人員提供審查項目的真偽，保證物權登記的準確性，大量地減少權力糾紛問題。對于形式審查過程中出現的問題，實質審查都可以避免，而且會提供更多的房屋交易信息，為登記審查工作提供經驗。但是對于實質審查來說不僅要求對登記材料進行審查，而且還要對房屋設計到的相關問題都進行審查，這大量的工作內容必然會為房屋管理部門帶來不便，而且還好增加資金使用，對受眾和管理者雙方都有一定的影響。

　　3 我國房屋登記審查方式的確立

　　3.1 確立房屋登記審查方式應考慮的因素

　　3.1.1 公平因素

　　公平因素是房屋登記審查的根本原則，也是保證審查的基本目的，是審查形式產生的重要依據，任何審查工作的實質其實都是為了保證交易對利益雙方的公平性。登記審查對所以進行房屋登記的受眾必須要秉承公平的原則，一視同仁公平對待;對房屋交易的雙方必須要公平對待，以保證雙方的共有利用。公平因素還包括對糾紛的事先制止，對利益雙方的產權問題進行公平處理，保證登記機構的公信度和法律效應。

　　3.1.2 效率因素

　　效率因素是對審查工作的關鍵性要求，現代社會的高速度節奏要求房屋登記審查必須要快速，而且有效率的審查也會減少工作壓力，使得房屋登記能夠接受更多的申請要求。審查環節的效率要求也是工作的必須，因為目前房屋交易等申請實在是過多，如果審查效率不能提升必然會導致房產管理部門出現系統癱瘓。

　　3.2 我國應采取“契約公證+實質審查”模式

　　“契約公證+實質審查”模式其實是介于形式審查和實質審查直接的一種“折衷審查”。這種登記審查方式是指登記機關對申請主要進行形式審查，但如有合理的懷疑則應對該疑問的的真實性進行實質審查，如果發現有不符合法律規定的，則不應登記，而且對于形式審查的內容有必要進行契約公正，因為公證已經成為不動產物權變動過程中不可或缺的一環。這種模式的基本程序可以總結為：形式申報→登記公正→項目實質審查。形式申報環節比較簡單，而且也能保證雙方能夠提供權利來源證明文件(權利來源證明文件主要包括合同、繼承關系證明等。)登記公正環節有利于保障不動產物權依法流轉。我國《公證法》第十一條規定:根據自然人、法人或者其他組織的申請,公證機構辦理下列公證事項:①合同;②繼承;③委托、聲明、贈與、遺囑;④財產分割;⑤保全證據等。2所以對于房屋的公正可以為受眾提供民事法律行為和權利義務關系,能夠最大限度地保障不動產物權按法定程序流轉,保護申請人的合法權益。同時,登記部門依據公證書及時辦理產權變更手續,大大的提高了登記部門的工作效率。

　　總之，房產管理部門必須要明確房屋登記審查工作的重要性，在分析現有的審查形式的基礎上分析房屋登記審查方式應考慮的因素，并進行必要的審查形式探索，以保證房屋登記審查工作能夠符合產前的經濟學和法學要求，為受眾提供更為方便、準確的服務。

　　參考文獻

　　[1]楊寅,羅文廷. 我國城市不動產登記制度的行政法分析[J]. 法學評論, 2008,(01)：79-80 .

　　[2]屈茂輝,張彪,章小兵. 產權概念的經濟學與法學比較[J]. 安徽廣播電視大學學報, 2005,(04)：245-248 .