在我國不動產契證史大致分為三個階段，也展現出了三種不同的登記結果證明：不動產立契時期，立不動產契，不動產發證階段，不動產權證頒發，不動產登記記載并發證階段，不動產登記賬簿記載，同時并會發放不動產權證或證明。下面文章主要探究不動產契證的發展歷程，希望分析這些歷程對現代業務有所幫助。

　　關鍵詞：不動產契證史,不動產登記,現代業務

　　1 不動產立契時期

　　不動產立契時期，以不動產當事人簽訂契約并交付承受人作為不動產轉移標志。契，按官方以之為憑證收稅計，從東晉始，一直到中華人民共和國成立初期，前后持續約1600年。

　　1.1 契的定義及分類

　　“契”,說文解字意為：“成年人(大)用刀在一根木頭上刻劃記號”.地契，按百度解釋，指“中國舊時買賣或典當土地所訂立的契約”.連房帶地的，也稱房契。事實上，“地契”也好，“房契”也罷，只是人們對其口頭稱呼，契紙上并沒有“地契”或“房契”名稱。早期的白契多直入正文，只在契文內容上有買賣/典當“田產”“祖宅”“住屋”“鋪面”等文字。清朝和民國時期的格式契紙上常使用“賣斷契”“賣斷契單(紙)”“契單”“典契”等名稱。

　　“契”在形式上與通常所說的契約(合同)不同，買賣不動產通常由賣方或以賣方口吻填發后交付買方，在名稱上也因此多稱為“賣契”,而不稱“買賣契”;只有一聯，交易后由買方持存。因此，與其說“契約”,更像“券”,如田契，也稱“田券”.

　　“契”時期，買賣不動產，以契的交付表示權利轉移，因此，舊時對契的掌管格外審慎。契，既是不動產權利人擁有不動產憑證，又記載了不動產來源和權利演化，有的契因此表現為前后多達十多道的契紙粘貼。

　　按物權類型，契分為賣契、贈與契和典契等;按有無官府印章，分為紅契和白契;按契紙是否為官方格式，分為官契和草契(私契)等。

　　1.2 契的演化史

　　1.2.1 從刻木結繩發展至紙質書面契

　　在文字出現以前的人類早期，約定某項協議主要是口頭協議。某些重要事項，在口頭協議基礎上，當事人又在竹木片上刻痕或繩索上打繩結作為信物，即“刻木結繩”,提醒雙方對交易內容的記憶。早期，云南傣族人在訂立契約時會將一根木杖一分為二，分別在上面刻畫兩三個符記，左邊的一片叫“左契”,右邊的一片叫“右契”,雙方各執半片，債務人償還債務后，將債權人所執半片收回。春秋戰國時期，文字普及并應用到社會生活的各個方面，口頭契約、儀式契約發展為書面契約。至秦漢時期，書面契約已得到相當程度的普及。東漢后，伴隨造紙術發明應用，紙張逐漸取代竹木簡成為契約文書的唯一介質。民間買賣房屋田產，自行訂立紙質書面契，即白契，由買方持存作為權屬憑據。

　　契上內容一般包括：(1)立賣契人，即賣方。如母健在，通常有“奉母命”;兄弟共有產的，寫上“經兄弟合儀”.上述文字表示賣房經全家同意，沒有糾葛。(2)賣房原因。常見“今因正用”“因年老體衰，無力經營”文字，不一定與實際相符。(3)標的物，注明房屋田產的坐落、四至、面積等。(4)買房人，“賣與某人永遠為業”.(5)價款，并注明“錢房兩交”等類似文字。(6)中證人。(7)立契時間。在時間下面，買賣雙方及中證人畫押、蓋章或印指紋，有時白契還有保甲和牙紀等其他人員畫押。

　　1.2.2 東晉始有“紅契”,官府收稅后在契上蓋章

　　以契約為平臺征稅，這就是“契稅”由來，最早出現于東晉。晉代首次出現“紅契”.當事人雙方訂立的、無官府印章的稱為“白契”;加蓋了官印的契約稱為“紅契”.從官方角度講表示已征稅;從當事人角度講表示交易行為已得到了官方見證認可，加蓋了官方印章的紅契，表示取得了官方鑒證的合法所有權，遇爭議，其效力和信用高于白契。

　　1.2.3 北宋始有官方格式契(官版契)

　　宋朝以前，各朝并沒有對契約的書面格式做出明確規定。宋朝是我國古代商品經濟發展的高峰時期，也是中國傳統民事契約走向標準化的時期，這與印刷術(活板印刷)在宋朝快速發展有關。商品經濟發展，交易立契頻繁，為了穩定社會秩序并保障國家契稅征收，國家政權開始全面介入民間買賣契約的訂立。北宋政府首次對買賣契約的格式、內容做出統一規定。由官府統一印制的契，稱為官契或官版契，也稱契本。

　　1.2.4 南宋規定草契要粘接官契(粘二契)

　　南宋，要求納稅時白契粘于官契上，納稅后在粘接處騎縫蓋章。這種白契粘連官契形成的契稱為“粘二契”.

　　1.2.5 元朝起出現“契尾”,自元至清成為紅契的根本標志

　　元代，契在承襲宋代基礎上進一步改觀，將官版契紙分為兩聯：正聯稱“契本”,由權利人持存;存根聯稱“契根”,由官府持存。在“粘二契”基礎上，將契稅“收據”粘于官版契紙上--這種專用收據在元代稱為“契給”,明清時改稱為“契尾”.契尾在不同時期格式不一，明清時期主要內容包括：契稅征收的法律依據、田宅的價銀和稅銀、業戶姓名、官方印章(通常為州縣印或州縣印加布政使司印)。(來源，上海論文網 SHLUNWEN.COM)契尾或粘連草契;或粘連官契;或粘連草契和官契，形成“草契+官契+契尾”格式，稱為“粘三契”,這是傳統契最完整的格式。契尾出現后，成為區分紅契白契的根本標志。

　　1.2.6 清末印花稅票取代契尾

　　光緒三十四年(1908年)，清政府借鑒外國頒布印花稅，沿續六百多年的“契尾”逐漸廢止，取而代之的是在紅契上粘貼印花稅票，在格式上也不斷地縮小和簡潔化。

　　1.2.7 北洋和民國政府時期驗契后粘驗契單

　　北洋政府和民國政府都頒布過驗契條例，規定舊有地契，無論紅契還是白契，均須呈驗確認。驗契的目的主要是政府征稅。驗契后填發契單并粘貼驗契憑證。這一時期，契證發放和驗契工作由稅務(福建國稅廳)或財政部門(福建財政廳)負責。

　　1.2.8 抗日戰爭及其后一段時間，曾由田賦糧食管理部門發放不動產契單

　　抗戰及抗戰結束后的國統區，曾由各地田賦糧食管理處制作格式契單并負責填發，日常工作由地方區公所受理。

　　1.2.9 中華人民共和國成立初期人民政府也發放過地契

　　中華人民共和國成立初期，在土地法發證前的過渡期，人民政府也曾經印制統一的公定契紙，為土地買賣、分析等涉及的權利人填發地契。驗契時，白契粘貼于公定契紙上。

　　2 不動產發證時期

　　我們把“契”之后，由政府不動產管理部門制作發放權屬憑證時期稱為“發證時期”或“證”時期。其與“契”時期不同的是：(1)由財稅以外的政府不動產管理部門發證并實施發證管理。而“契”時期，除早期由不動產當事人編立契單外，由財稅部門制作格式契、填發契單及實施驗證等管理工作。(2)不動產轉移，需到不動產管理部門辦理過戶登記手續。“證”的持有不能代表不動產權利的擁有。而“契”時期，“契”的交割表示不動產權利轉移。(3)“證”在外在形式上表現官方印制的當前版，政府發證時存有發證的依據材料(檔案);而“契”時期，契檔一體，同一不動產不同時期的契粘連。我國不動產發證經歷了以下幾個階段：

　　2.1 北洋政府頒發我國歷史上第一部不動產登記法律，由地方法院負責發證

　　1922年，北洋政府頒布《中華民國不動產登記條例》，這是我國歷史上最早的不動產登記法律。規定由各地法院地方審判廳設立的不動產登記處發證。根據我館保存的檔案，我市閩侯時先后由“閩侯地方法院審判廳登記處”“閩侯地方法院登記處”負責頒發不動產登記證明書。說明的是，當時的“不動產證明書”在登記地位上與今有別，實際上是我國最早的不動產權證(見圖2)。

　　2.2 南京國民政府時期由地方政府負責發證

　　1930年，南京國民政府頒布《不動產登記法》，開始頒發《土地所有權狀》。目前我們見到的民國時期《土地所有權狀》，時間主要對應上世紀三十、四十年代。我市出現的《土地所有權狀》，發證機關包括：“福州市政籌備處”“福建省地政局”“福州市政府”等。

　　2.3 中華人民共和國成立初期由地方人民政府負責發證

　　2.3.1中華人民共和國成立初期延用舊格式頒發《土地所有權狀》

　　在《中華人民共和國土地改革法》(1950年6月28日頒發)確立的新發證制度前，為保障不動產權利人的合法所有權，人民政府曾參照舊朝格式頒發《土地所有權狀》。我市由人民政府頒發的《土地所有權狀》，主要發生時間為1950-1955年。

　　2.3.2 1951年頒發《土地房產所有證》和《房地產所有證》

　　1950年6月30日，《中華人民共和國土地改革法(草案)》頒發實施。1950年11月25日，中央人民政府內務部發布《關于填發土地房產所有證的指示》，各地開始在農村土地改革區頒發《土地房產所有證》，在城市土地改革區則頒發《房地產所有證》(見圖3)。1954年，華東軍政委員會財政部發布《關于房地產權憑證采取契證合一辦法》，規定只發證，不再發契紙。

　　2.4 社會主義改造后中斷發證20年

　　1956年1月，中央批轉書記處第二辦公室《關于目前城市私有房產基本情況及進行社會主義改造的意見》中指出：“對私有房產的社會主義改造”“將一切私人占有的城市空地，街基等地產，經過適當的辦法，一律收歸國有”.1962年9月27日通過的《農村人民公社條例》(也稱《人民公社六十條》)規定：在生產大隊范圍內，除了生產隊所有的和社員所有的生產資料外，一切土地、耕畜、農具等生產資料，都屬于生產大隊所有。這樣，從上世紀50年代末(部分發證工作延至文革前)到七十年代末，不動產發證進入了長達20年的中斷期。

　　2.5 上世紀80年代后各地陸續恢復發證

　　1980年起，各地陸續恢復發證。根據土地是否列入發證內涵，分兩個時期：

　　2.5.1 1980-1987年《房產所有證》發證

　　1980年起，各地陸續開始發放只具房產所有權內涵的《房產所有證》。至于相伴的土地，盡管說房屋所有權人實際上具有使用權，但從法律上講不具任何權利項。這一時期，權證樣式由各省市自行制定并監印權證，權證加蓋地方政府市長印章和政府發證專用章。

　　2.5.2 1987年后《房屋所有權證》和《土地使用證》發證

　　1986年6月25日《中華人民共和國土地管理法》頒布，1987年1月1日起施行。1988年，七屆全國人大一次會議通過《憲法》(修正案)，規定“土地使用權可以依照法律的規定轉讓”.至此，“土地使用權”作為中國特色的一項物權開始發證。房、地分管的城市，分別頒發《房屋所有權證》和《土地使用證》;房、地合管的城市，頒發《房地產權證》，加蓋地方房地產管理部門印章。

　　3 不動產登記簿記載并發證時期

　　1922年北洋政府頒發《不動產登記條例》后，我國就開始使用不動產登記簿。我館收藏的不動產登記簿，時間發生在民國時期的上世紀二十、三十年代。當代，全國層面廣泛使用不動產登記簿始于2007年《物權法》頒布實施后。依照《物權法》，不動產物權，除法律另有規定外，經依法登記后發生效力。登記簿是物權歸屬和內容的依據，不動產權屬證書只是權利人享有不動產的證明。我市房屋登記從2008年10月起建立登記簿。

　　2015年3月1日，《不動產登記暫行條例》實施后，各地陸續建立了不動產登記機構，統一負責當地不動產登記工作。我市于2016年9月底完成不動產登記職責整合工作。在完成不動產登記簿記載后，同時發放《不動產權證書》或《不動產登記證明》。

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　　不動產登記要求對相關事項具有實質性且與真實情況一致的審查，然而登記機構自身能力存在限制，又受制于一定的房率權限，因此這就要求在進行不動產登記時引入強制公證，對于不動產登記的強制公證首先需要公證機構進行實質審查，其次再有登記機構對公證的文書予以形式審查，從而實現不動產登記順利完成。