這篇文章著重以房地產行業領域中的資本結構與盈利能力的關系作為其主要的研究目標。首先對當前社會中房地產行業的具體現狀以及其發展的具體狀況進行簡要的分析，隨后，對評價房地產行業的資本結構與盈利能力關系的具體指標進行了詳盡的闡述。緊接著運用相關性分析的方法，對房地產行業的資本結構與盈利能力的關系之間的相關性進行了分析，從而得出兩者呈顯著負相關的關系，如果資產負債率過高則會直接影響企業的盈利，并且適當的提出了一定的優化企業資本結構與提升企業盈利能力的幾點建議。

　　關鍵詞：房地產業,資本結構,盈利能力

　　隨著我國當前社會經濟水平的不斷提升與大力發展，房地產行業已成為當前經濟發展的主要支柱產業。對于國家經濟的發展起到了顯著的促進作用，在一定程度上推動了國民消費，為經濟的發展起到了顯著的推動作用。此外，與房地產相關的一系列產業，比如：建材業、化工業、機械制造業、裝修業、電器家具業等等，都與房地產行業息息相關。因此，在很大程度上房地產行業的興盛與衰弱都直接關系著國計民生，因此，受到了社會大眾的普遍關注。

　　1當前房地產行業所面臨的問題

　　1.1對成本資金的依賴程度過高

　　房地產行業與其它眾多行業所不同的是，其整個生產周期較長，其所咱有的資金量也較大，此外，對于國家的政策制度也較為敏感等等。尤其是對于資金量具有較強的依賴性。在對商品房進行預售且其條件不斷提高的狀況下，需要依賴預售的成本來將資金回籠，從而致使其建設與開發的難度顯著的提升。

　　與此同時，隨著近幾年以來，銀行在對于房地產中貸款購房的要求逐漸提升，其發展受到了一定的限制，從而使房地產行業的開發商在資金方面所存在的風險逐步增大。對于當前房地產行業領域中，只有少數的房地產企業可以進一步的實現上市進行融資，其中，有相當大的一部分企業大部分房地產公司只僅僅是通過銀行這一單一的融資方式進行貸款，其所融資的成本也較高。此外，如果房地產公司的資金較為短缺或者不能及時的籌集到一定的資金，那么將影響著房地產項目的開發。

　　1.2資本結構形式較為單一

　　在房地產行業領域當中，其對資金的分配存在著一定的偏重，主要集中的表現在其資本結構方面。也就是其所占的資產負債率較高，且呈逐漸上升的總體趨勢，存在著一定的經營與開發風險。對于所存在的這一趨勢，一旦面臨著政策的調整與改革，其將會陷入不利的環境當中。因此對于房地產公司資本結構的深刻探究，是相關的開發商必須關注與及時解決的主要問題。

　　1.3房地產企業自身實力存在著較大的差距

　　我國大部分的房地產行業都缺乏對其所處的宏觀環境的預見、對機會的捕捉以及對部分高新技術的研發與創新能力，其整體的防范風險的與抗風險的能力也較為欠缺。在整個所處的社會環境因素的影響下，房地產行業必然將會面臨一次全新的洗牌其企業的綜合實力也將會得到有效的提升。因此，面對著當前競爭如此激烈的環境，只有企業的品牌以及其管理水平較強的企業才會脫穎而出。

　　2資本結構與盈利能力相關性的基本理論

　　2.1早期的資本結構與盈利能力相關性理論

　　(1)凈收益觀點。此觀點認為在房地產行業中的資本結構中，其所擁有的債權資本所占的比例越高，其所得到的凈收益就越高，與其呈正比關系。雖然此觀點綜合的考慮到了此行業的財務杠桿利益，但是卻沒有全面的考慮到其所存在的財務方面的風險。

　　(2)凈營業收益觀點。此觀點認為在這種觀點認為在房地產行業中的資本結構中，其所占有的債權資本比例的多少與公司的價值，兩者之間并沒有直接的價值關系。然而，這已凈營業觀點較為極端，并沒有充分的考慮其它所存在的因素。

　　(3)傳統觀點。傳統的觀點是介于以上兩種較為極端的觀點之間的。這一觀點認為，房地產行業中的債權資本不能過于極端化，適度的規模有利于公司價值的實現。

　　2.2新的資本結構與盈利能力相關性理論

　　(1)辦理成本理論。

　　所謂的辦理成本，其主要形成主要是由資本結構與研究辦理成本兩者之間的關系所形成的。這一存在的主要理論是經過專業化的分析所得出的。公司債權擁有人的成本會隨著其債務的增加而呈增長的趨勢。進而所擁有更多的利率。其所擁有的辦理方面的成本也主要是由房地產公司的股東所承擔。因此，其成本過于高將會導致價值的下降。然而依據辦理成本的相關理論表明，公司所擁有的資本結構較為適度，在很大層面上可有效的實現其價值最大化。

　　(2)信號傳遞理論。

　　對于公司信號傳遞的理論而言，明確的表示出可以通過采取一定的措施，比如適當的調整公司的資本結構，進而可有效的實現信號傳遞的真正價值。進而使公司在短期內可掌握一些風險投資與獲利方面的信息。因此可以明確的看出，在公司的價值被低估時，債權的資本會得到一定的增加，相反，在其評估得到一定的上升時，股權資本將會得到一定的增加。

　　(3)優序融資理論。

　　在內源融資與外源融資兩者當中，房地產公司要首選前者。在后者中的直接與間接融資中要首選后者。依據優序融資理論中，并不存在著較為顯著的資本結構。在市面上部分能力較強的公司運用較為低的負債比率，大部分是由于其并不需要進行外部融資。獲利能力較強的公司之所以安排較低的負債比率，并不是由于已確立較低的債務比率，而是由于不需要外部籌資;部分獲利機制較差的公司，之所以需要運用外部融資，本身其所具有的債務比率較高。

　　3我國房地產上市公司資本結構現狀及其與盈利能力的關系

　　3.1盈利能力指標選擇

　　本篇文章主要選用凈資產收益率與凈利潤率兩個評定的指標來進行企業盈利能力的表達。所謂的凈資產收益率是企業在一定的時期內，企業的凈利潤與平均凈資產的比值，可對企業所獲得的報酬水平與其資本積累進行綜合性與顯著代表性的指標。可在一定程度上有效的反映企業運營的總體效益。其次，凈利潤率主要是指企業的營業收入與其所獲得凈利潤的比值。

　　3.2統計方法

　　相關性分析的方法主要是對變量進行研究，主要是指兩個或兩個以上變量間相互關系，以及兩者間密切程度比較的一種統計的方法。將關系存在較為密切的稱為相關性系數，是運用積差的方法來進行計算的。相關系數是按積差方法計算的。基本公式如下：r=σ2xyσxσy公式中，計算x、y的協方差代表著兩個含義;第一，它可以明確的表明x與y之間的關系，是正相關還是負相關。其正負主要是由協方差的正負所決定的。協方差為正值時，為正相關，相反，其為負值時，為負相關。

　　其次，協方差可以表明x、y兩者之間的相關程度，其所得出的絕對值越大，則兩者間的相關性越密切。而計算其標準差的人意義主要在于，其數值可以無限的增大或減少，使其相關系數基本上保持在-1到1之間，當值為±1時，說明x、y兩者之間是完全線性相關部的，當數值為0時，兩者之間不存在相關性。而當值越接近數值1時，x、y兩者之間的相關性就越高。

　　3.3統計分析的優點和不足之處

　　本篇文章選取的企業為房地產行業領域內，排名占前30中的12家企業。之所以選取這樣規模的企業，主要是由于其經營管理方式規范化，且企業的規模宏大，具有代表性，能夠形象的反映出整個房地產行業中，資本結構與盈利能力的主要情況。此外，文章中所涉及到的數據主要是從企業年報所參考的，年限為2008年到2010年。在數據選取方面，具有較強的時效性。

　　然而，在統計分析中也存在著一些不足，比如僅僅選用兩個評價指標萊表示企業的盈利能力。此外，對于資本結構方面的表示，只選用資產負債率來進行表達。具有一定的局限性。考慮的方面并不夠周全。其次，本文僅僅選用12家企業進行研究與分析，而房地產企業上萬家，難免存在著以偏概全的問題。

　　4優化資本結構提高盈利能力的建議

　　4.1提高盈利能力的主要建議

　　4.1.1加強成本控制

　　在房地產行業領域當中，主要以其基本的預算作為成本控制方面的基礎。在當前國家政策機制下，房地產行業中其成本資金的流動量逐漸減少。因此，企業必須要做好其產業的成本資金的控制，做好完備的預算工作，對于企業自身的發展具有較強的促進作用。企業在制定其發展與規劃的目標時，其所制定的內容要與公司的發展相適應，要具有一定的科學性、可實施性且具有一定的挑戰性。在對其工作年度進行預算控制等方面，要與公司員工的價值相適應，并且要符合不同部門的發展目標，且在一定程度上要與公司的戰略計劃相吻合。

　　4.1.2完善公司的治理結構

　　隨著近年來來，公司管理機構有了一定的轉變，但依舊存在著部分問題，比如，擁有較少股東在行使其權利時，顯得較為牽強。因此，改善這一狀況依舊需要進一步的進行職權的詳細劃分。全面的完善公司的治理體系。

　　4.1.3構建品牌管理模式

　　品牌效應對于任何行業領域的發展都有著積極的促進作用，是企業進行市場的拓展與開發的主要方式手段。隨著近年來房地產行業的競爭，消費者更加注重其品牌效應，占有著一定的主導地位，因此，房地產的品牌代表著整個企業的文化與服務理念，可有效的消除企業與用戶之間有關企業信息的不對稱。

　　4.2資本結構優化建議

　　4.2.1實施房地產上市公司股權分置模式

　　(1)要將房地產上市公司全面的實現其股東利益的共同體，使其資本市場回歸到其資本體，需要在其結構理論基本成立的前提條件下，遵循一定的可使企業價值實現最大化的資本結構。

　　(2)在房地產行業領域當中，將其基本的收益與風險匹配的整個過程中，其融資的決策呈現理性的狀態。隨著近年來實現公司股權分置的改革后，房地產行業的股東價值基本實現了市場化。從而使部分并非理性融資在一定程度上影響了房地產企業的市場值。從而也形成了房地產行業的融資成本機制。部分上市的房地產公司會利用較為優化的資本結構模型來考慮其融資方面選擇的主要問題，從而為房地產行業遵循較為優質的融資方式提供一定的途徑。

　　4.2.2構建完善的房地產金融體系

　　在我國的房地產行業當中，大部分是采用向銀行貸款的方式進行融資。然而，近年來貸款的利率水平與存款的準備金利率呈不斷提升的趨勢，對于房地產行業存在著一定的制約性。然而，就當前我國并沒有構建較為完備的房地產金融體系，部分公司缺乏專業的融資方式與技術。因此，構建良好的房地產金融體系，不斷的完善上市公司的資本結構，實現其股東結構方面的多元化是提升其企業價值的關鍵。

　　參考文獻

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