近年來(lái)，不動(dòng)產(chǎn)登記的辦理模式發(fā)生巨大變革，由傳統(tǒng)的線下受理、人工辦理向線上受理、自動(dòng)辦理的模式轉(zhuǎn)變‍‌‍‍‌‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‍‍‌‍‌‍‌‍‌‍‍‌‍‍‍‍‍‍‍‍‍‌‍‍‌‍‍‌‍‌‍‌‍。特別是在2019年3月國(guó)務(wù)院辦公廳印發(fā)《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于壓縮不動(dòng)產(chǎn)登記辦理時(shí)間的通知》(國(guó)辦發(fā)〔2019〕8號(hào))以來(lái)，全國(guó)大部分的城市推行了“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”改革，不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)由線下窗口受理的模式，轉(zhuǎn)為通過(guò)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)或者手機(jī)APP申請(qǐng)，只需提交電子掃描件，不再收取紙質(zhì)材料‍‌‍‍‌‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‍‍‌‍‌‍‌‍‌‍‍‌‍‍‍‍‍‍‍‍‍‌‍‍‌‍‍‌‍‌‍‌‍。而有的地方改革力度更大，通過(guò)數(shù)據(jù)比對(duì)，人臉識(shí)別技術(shù)等確定申請(qǐng)人身份，不需提交任何材料直接辦理不動(dòng)產(chǎn)登記，業(yè)務(wù)辦結(jié)后只有電子文件或電子數(shù)據(jù)產(chǎn)生，無(wú)相應(yīng)的紙質(zhì)材料，這些電子文件和電子數(shù)據(jù)成為不動(dòng)產(chǎn)電子檔案的主要來(lái)源‍‌‍‍‌‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‍‍‌‍‌‍‌‍‌‍‍‌‍‍‍‍‍‍‍‍‍‌‍‍‌‍‍‌‍‌‍‌‍。不動(dòng)產(chǎn)登記進(jìn)行“互聯(lián)網(wǎng)+”改革后，不動(dòng)產(chǎn)登記檔案的載體也發(fā)生了改變，由傳統(tǒng)紙質(zhì)資料變成了電子文件。不動(dòng)產(chǎn)電子檔案在訴訟中能否作為證據(jù)使用，其法律效力如何，是各級(jí)不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)亟待研究的課題。

　　一、電子檔案與紙質(zhì)檔案的特點(diǎn)比較

　　1.電子文件由計(jì)算機(jī)等電子設(shè)備形成，對(duì)計(jì)算機(jī)系統(tǒng)有高度依賴性，而紙質(zhì)檔案則具有相對(duì)獨(dú)立性。電子檔案主要來(lái)源于電子文件。根據(jù)《電子文件歸檔與電子檔案管理規(guī)范》(GB/T18894-2016)對(duì)電子文件的定義：“國(guó)家機(jī)構(gòu)、社會(huì)組織或個(gè)人在履行其法定職責(zé)或處理事務(wù)過(guò)程中，通過(guò)計(jì)算機(jī)等電子設(shè)備形成、辦理、傳輸和存儲(chǔ)的數(shù)字格式的各種信息記錄。電子文件由內(nèi)容、結(jié)構(gòu)、背景組成。”由此可知，電子文件實(shí)質(zhì)就是計(jì)算機(jī)產(chǎn)生的數(shù)字信息，只有依靠計(jì)算機(jī)系統(tǒng)才能將電子文件呈現(xiàn)出來(lái)，因此電子檔案具有系統(tǒng)依賴性的特點(diǎn)。而紙質(zhì)檔案的內(nèi)容信息依附在紙質(zhì)載體上，不需要其他任何的輔助設(shè)備或工具，檔案的內(nèi)容信息就能直接顯示在紙質(zhì)載體上，不受時(shí)間、空間等條件的限制。

　　檔案管理論文范例：加強(qiáng)電子檔案的管理與利用

　　2.電子檔案具有與承載載體可分離性的特性，而紙質(zhì)檔案與載體具有不可分離性。電子檔案實(shí)質(zhì)上是電子信息，只要是能存儲(chǔ)電子信息的介質(zhì)均可以作為電子檔案的載體，比如磁盤、U盤、移動(dòng)硬盤、光盤等。電子檔案與載體的可分離性是指電子檔案由一種載體遷移至另一種載體時(shí)保證電子檔案的內(nèi)容不發(fā)生變化，即其與承載的介質(zhì)沒(méi)有固定關(guān)聯(lián)性，一套電子檔案可以存儲(chǔ)于不同的載體，但是可以保證內(nèi)容完全一致，因此電子檔案具有與載體的可分離性。紙質(zhì)檔案的載體就是紙張，紙質(zhì)檔案的內(nèi)容就存在于紙張上，其與紙張是相對(duì)固定的，不可分離，如果紙質(zhì)檔案的載體發(fā)生了變化，那么紙質(zhì)檔案也就發(fā)生了改變，可能由原件變成了復(fù)印件或者副本等。

　　3.電子檔案具有易篡改性，而紙質(zhì)檔案具有難以篡改的特性。電子文件通過(guò)計(jì)算機(jī)等電子設(shè)備形成，電子文件在形成、移交、歸檔、保存等過(guò)程中較容易被篡改，隨著信息技術(shù)的發(fā)展，很多時(shí)候電子文件被非法篡改而可以做到不留痕跡。紙質(zhì)檔案的篡改必須在紙張上完成，在紙張上對(duì)檔案的內(nèi)容進(jìn)行涂改是很容易發(fā)現(xiàn)痕跡的，因此對(duì)紙質(zhì)檔案內(nèi)容的篡改較難。

　　4.電子檔案具有長(zhǎng)期保存難、成本高的特點(diǎn)，而紙質(zhì)檔案則具有長(zhǎng)期保存容易、成本相對(duì)較低的特點(diǎn)。電子檔案長(zhǎng)期保存對(duì)其格式有特殊的要求，一般要求轉(zhuǎn)換成版式文件，此外因電子檔案的存儲(chǔ)介質(zhì)普遍具有壽命較短的特點(diǎn)，需要經(jīng)常對(duì)存儲(chǔ)介質(zhì)的性能進(jìn)行檢查，并且要經(jīng)常做備份或者介質(zhì)的轉(zhuǎn)換，因此電子檔案較難實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期保存，而且長(zhǎng)期保存成本也較高。紙質(zhì)檔案只要能做到存儲(chǔ)的庫(kù)房溫濕度等各方面的條件控制在合理的范圍，紙質(zhì)檔案一般可以實(shí)現(xiàn)長(zhǎng)期保存，而且長(zhǎng)期保存的成本也較低。

　　二、不動(dòng)產(chǎn)電子檔案法律效力低的原因分析

　　1.現(xiàn)有法律法規(guī)未對(duì)電子檔案的法律效力作出明確規(guī)定。目前，法律部門關(guān)于電子文件與電子檔案的法律效用沒(méi)有專門性的法律條例規(guī)定，比如《電子簽名法》主要針對(duì)的是電子商務(wù)行業(yè)產(chǎn)生的訂單、合同等電子文件的合法性進(jìn)行規(guī)定，《合同法》提到“簽訂的電子合同需要自己證明該文件的真實(shí)性”，《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》和《中華人民共和國(guó)刑事訴訟法》的修訂本也只簡(jiǎn)單提到將電子數(shù)據(jù)納為第八種證據(jù)類型，對(duì)電子檔案的法律效用沒(méi)有具體性規(guī)定。2016年，最高人民法院、最高人民檢察院《關(guān)于辦理刑事案件收集提取和審查判斷電子數(shù)據(jù)若干問(wèn)題的規(guī)定》，其中第二條第四點(diǎn)規(guī)定，人民法院對(duì)視聽(tīng)資料應(yīng)當(dāng)辨別真?zhèn)�，并結(jié)合本案的其他證據(jù)審查確定能否作為認(rèn)定事實(shí)的根據(jù)。由此可見(jiàn)，電子數(shù)據(jù)不能單獨(dú)作為案件審查的證據(jù)，必須結(jié)合案件的其他證據(jù)進(jìn)行驗(yàn)證審查，電子檔案的法律地位未在相關(guān)的法律法規(guī)中予以明確。

　　2.不動(dòng)產(chǎn)電子檔案的真實(shí)性難以保證�！峨娮游募�歸檔與電子檔案管理規(guī)范》中對(duì)真實(shí)性的定義為：“電子文件、電子檔案的內(nèi)容、邏輯結(jié)構(gòu)和形成背景與形成時(shí)的原始狀況相一致的性質(zhì)。”而在法學(xué)領(lǐng)域，與電子證據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)會(huì)在其條款中使用“真實(shí)”“真”和“實(shí)”等，對(duì)電子數(shù)據(jù)的真實(shí)性進(jìn)行界定或釋義，如《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)刑事訴訟法〉的解釋》第九十三條規(guī)定：“對(duì)電子郵件、電子數(shù)據(jù)交換、網(wǎng)上聊天記錄、博客、微博、手機(jī)短信、電子簽名、域名等，應(yīng)當(dāng)著重審查以下內(nèi)容：……(三)電子數(shù)據(jù)內(nèi)容是否真實(shí)，有無(wú)刪除、修改、增加等情形。”可見(jiàn)，無(wú)論是檔案界或是法學(xué)界對(duì)電子檔案的真實(shí)性都要求內(nèi)容真實(shí)，未發(fā)生任何改變。電子檔案也只有符合真實(shí)性的要求才能保證其在法律訴訟中的證據(jù)效力。但是電子文件具有系統(tǒng)依賴性、易篡改、信息與載體可分離等特性，不動(dòng)產(chǎn)電子文件在形成、移交、歸檔、保存等過(guò)程中，其內(nèi)容極易被篡改而發(fā)生改變，難以保證與形成時(shí)的原始狀況完全一致。因不動(dòng)產(chǎn)電子檔案主要來(lái)源于電子文件，因此不動(dòng)產(chǎn)電子檔案的真實(shí)性也難以保證。正因不動(dòng)產(chǎn)電子檔案的真實(shí)性不能保證，所以其在訴訟中的法律效力也很難得到認(rèn)可。

　　3.不動(dòng)產(chǎn)電子文件未進(jìn)行有效歸檔管理。因目前國(guó)家有關(guān)電子文件歸檔的法律法規(guī)和標(biāo)準(zhǔn)，如《電子文件管理暫行辦法》(廳字〔2009〕39號(hào))《電子公文歸檔管理暫行辦法》《電子文件歸檔與電子檔案管理規(guī)范》《文書類電子文件元數(shù)據(jù)方案》《照片類電子檔案元數(shù)據(jù)方案》《錄音錄像類電子檔案元數(shù)據(jù)方案》等主要是針對(duì)文書類、聲像類電子文件的歸檔管理作出具體規(guī)定，而對(duì)專業(yè)類電子文件的歸檔管理則沒(méi)有詳細(xì)規(guī)定，而不動(dòng)產(chǎn)電子文件屬于專業(yè)類電子文件，因此其歸檔管理無(wú)法律法規(guī)或標(biāo)準(zhǔn)可參照。再加上目前大多地方使用的不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)缺少電子文件歸檔管理的功能，因此不動(dòng)產(chǎn)登記形成的海量電子文件，仍分散存儲(chǔ)于不動(dòng)產(chǎn)登記互聯(lián)網(wǎng)申請(qǐng)平臺(tái)或不動(dòng)產(chǎn)登記業(yè)務(wù)系統(tǒng)中，尚未得到有效的歸檔�！秶�(guó)務(wù)院關(guān)于在線政務(wù)服務(wù)的若干規(guī)定》第十二條規(guī)定，“政務(wù)服務(wù)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)對(duì)履行職責(zé)過(guò)程中形成的電子文件進(jìn)行規(guī)范管理，按照檔案管理要求及時(shí)以電子形式歸檔并向檔案部門移交……符合檔案管理要求的電子檔案與紙質(zhì)檔案具有同等法律效力。”因不動(dòng)產(chǎn)電子文件未能按照檔案管理的要求進(jìn)行歸檔，實(shí)際上尚未形成真正的電子檔案，因此其法律效力未能得到認(rèn)可。

　　三、提高不動(dòng)產(chǎn)電子檔案法律效力的途徑

　　1.將電子檔案的法律效力的規(guī)定上升至法律層面。2016年《中華人民共和國(guó)檔案法》修訂草案(送審稿)第64條指出：“符合國(guó)家電子檔案形成和管理規(guī)范要求的電子檔案具有與紙質(zhì)檔案同等的法律效力。”《國(guó)務(wù)院關(guān)于在線政務(wù)服務(wù)的若干規(guī)定》第十二條提出，符合檔案管理要求的電子檔案與紙質(zhì)檔案具有同等法律效力�？梢�(jiàn)，國(guó)家層面已經(jīng)意識(shí)到電子檔案在法律訴訟中的效力問(wèn)題，今后國(guó)家在制訂或修訂相關(guān)的法律法規(guī)時(shí)，將會(huì)逐步對(duì)電子檔案的法律效力作出明確的規(guī)定。目前，國(guó)家正在研究制訂《不動(dòng)產(chǎn)登記法》，建議有關(guān)部門將不動(dòng)產(chǎn)電子檔案的法律效力在該法中予以明確，若能在不動(dòng)產(chǎn)登記專門法律中對(duì)不動(dòng)產(chǎn)電子檔案的法律效力作出明確規(guī)定，將有利于提高不動(dòng)產(chǎn)電子檔案在訴訟中的法律地位。

　　2.運(yùn)用區(qū)塊鏈技術(shù)確保不動(dòng)產(chǎn)電子檔案的真實(shí)、有效。區(qū)塊鏈?zhǔn)腔ヂ?lián)網(wǎng)中去中心化的、多方參與維護(hù)的一個(gè)安全可信的賬本。它由所有參與節(jié)點(diǎn)共同維護(hù)，每個(gè)節(jié)點(diǎn)都備份一份完整記錄。區(qū)塊鏈?zhǔn)怯蓞^(qū)塊按時(shí)間順序連接形成的鏈?zhǔn)綌?shù)據(jù)結(jié)構(gòu)。區(qū)塊是該結(jié)構(gòu)中存儲(chǔ)共享數(shù)據(jù)的載體。不動(dòng)產(chǎn)電子文件的形成者將電子文件作為數(shù)據(jù)打包，運(yùn)算其哈希值并進(jìn)行數(shù)字簽名后，作為一個(gè)區(qū)塊上傳至某區(qū)塊鏈中保存。不動(dòng)產(chǎn)電子文件的歸檔者將接收到的電子文件及其歸檔處理信息一同作為數(shù)據(jù)打包，運(yùn)算其哈希值并進(jìn)行數(shù)字簽名后上傳至該區(qū)塊鏈作為后續(xù)區(qū)塊保存‍‌‍‍‌‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‍‍‌‍‌‍‌‍‌‍‍‌‍‍‍‍‍‍‍‍‍‌‍‍‌‍‍‌‍‌‍‌‍。

　　這樣不動(dòng)產(chǎn)電子文件從形成、移交、歸檔、保管、利用等每一環(huán)節(jié)都形成相應(yīng)的區(qū)塊保存至該區(qū)塊鏈上。實(shí)現(xiàn)不動(dòng)產(chǎn)電子文件全生命周期的全過(guò)程管理。區(qū)塊鏈上的區(qū)塊一經(jīng)形成后即不可更改。每次數(shù)據(jù)交互時(shí)，節(jié)點(diǎn)都會(huì)對(duì)將要保存的區(qū)塊信息進(jìn)行核證，如果查證出篡改行為則該節(jié)點(diǎn)所記錄的區(qū)塊數(shù)據(jù)作廢，需要從其他節(jié)點(diǎn)拷貝一份正確的區(qū)塊鏈記錄作為該節(jié)點(diǎn)交互的基礎(chǔ)。當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)電子文件作為數(shù)據(jù)通過(guò)區(qū)塊鏈技術(shù)記錄時(shí)，若有人篡改電子文件則需要修改其所在區(qū)塊之前所有區(qū)塊的內(nèi)容，并將區(qū)塊鏈網(wǎng)絡(luò)所有節(jié)點(diǎn)上備份的電子文件進(jìn)行修改，以保證內(nèi)容的一致性，這基本是不可能的。而且不動(dòng)產(chǎn)電子文件的生成、存儲(chǔ)、傳遞、處理、歸檔、利用等處理信息都被記錄在區(qū)塊鏈上，同樣難以篡改，因而有效保障了不動(dòng)產(chǎn)電子文件的真實(shí)性。區(qū)塊鏈技術(shù)的不可篡改性與數(shù)據(jù)可追溯性可以保證不動(dòng)產(chǎn)電子檔案內(nèi)容真實(shí)、完整、原始、可靠。

　　3.引入第三方權(quán)威機(jī)構(gòu)為不動(dòng)產(chǎn)電子檔案作信任背書。目前，法律法規(guī)對(duì)電子檔案作為法律憑證需要其他證據(jù)或者是公證的證明，因此不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)可以考慮引入一個(gè)相對(duì)客觀公正的第三方機(jī)構(gòu)為電子檔案的公信力作背書。這種機(jī)構(gòu)如CA(數(shù)字證書頒發(fā)機(jī)構(gòu))、國(guó)家授時(shí)中心、國(guó)家司法鑒定中心、公證處、國(guó)家綜合檔案館等，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)將登記過(guò)程中形成的不動(dòng)產(chǎn)電子檔案上傳至這些機(jī)構(gòu)建立的數(shù)據(jù)平臺(tái)進(jìn)行備份，當(dāng)不動(dòng)產(chǎn)電子檔案需在訴訟中作為證據(jù)時(shí)，由人民法院直接從第三方機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)平臺(tái)中進(jìn)行取證，第三方機(jī)構(gòu)可為不動(dòng)產(chǎn)電子檔案的真實(shí)性、完整性、原始性等進(jìn)行背書，這樣可以增加不動(dòng)產(chǎn)電子檔案在訴訟中的可信度，提高不動(dòng)產(chǎn)電子檔案的法律效力。

　　在“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”改革的后時(shí)代，不動(dòng)產(chǎn)登記機(jī)構(gòu)除了要考慮登記的效率及便捷之外，也同樣需要考慮不動(dòng)產(chǎn)登記的安全及合規(guī)。不動(dòng)產(chǎn)電子檔案作為不動(dòng)產(chǎn)登記改革的產(chǎn)物，可以反映不動(dòng)產(chǎn)登記的原貌，不動(dòng)產(chǎn)登記過(guò)程是否合法需要檔案進(jìn)行證明，只有提高不動(dòng)產(chǎn)電子檔案的法律效力，才能發(fā)揮電子檔案證明登記過(guò)程合法的效用。提高不動(dòng)產(chǎn)電子檔案的法律效力需要業(yè)務(wù)部門、法律部門、檔案部門、技術(shù)部門等多部門的協(xié)同參與，需要從制度、技術(shù)等多角度綜合考慮提高不動(dòng)產(chǎn)電子檔案在訴訟中法律的效力措施，只有各部門互相溝通、密切配合，才能完成此重任，為“互聯(lián)網(wǎng)+不動(dòng)產(chǎn)登記”改革的可持續(xù)發(fā)展注入動(dòng)力。

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　　作者：何英昌