摘要：隨著國家對一線城市房地產市場的宏觀調控，三線城市房地產市場的空間增大了許多。以湖南省永州市為例，對房地產市場的供需現狀進行統計分析，找出存在的問題，從而提出意見和建議。

　　關鍵詞：房地產 供需 統計分析

　　Abstract: along with the country the first city real estate market of macro-control, three lines of urban real estate market space increases a lot of. In hunan province, which is taken as an example, the real estate market supply and demand condition of statistical analysis, and find out the existing problems, and then puts forward opinions and Suggestions.

　　Keywords: real estate supply and demand and the statistical analysis

　　中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：

　　隨著地方經濟的迅速發展和國家對一線城市房地產市場的宏觀調控，湖南永州作為三線城市，房地產市場的發展呈現了新的面貌。下面，本文就針對近幾年永州市(這里包括冷水灘和零陵兩區)房地產市場的供需情況進行統計、分析，從而對永州市房地產市場中存在的問題進行研究。

　　一. 永州市房地產市場供需現狀分析

　　1.需求現狀

　　永州市房地產市場需求狀況整體呈現上升趨勢，具體表現在商品房銷售面積和銷售總額的整體上漲上面。2008年由于受世界金融危機的影響，房地產市場處于低谷，大家都持觀望態度，商品房的銷售面積和銷售總額為近幾年的最低值，2009年房地產市場復蘇，商品房的銷售面各和銷售總額都呈現上升趨勢。2011年上半年商品房銷售面積已達286.33萬平方米，銷售總額為71.5825萬元。

　　另外，從購房者的目的來年，主要有以下幾種：一、為改善住房條件而購房;二、年輕人結婚購房;三、外出務工人員回家鄉在城里買房以便小孩讀書和將來居住用;四、在永州工作或長期做生意的外地人為居住而購房;五、出租獲利或留待升值后出售。總之，大概可分為自住和投資兩大目的。而以投資為目的購房者數量近兩年有呈上升趨勢。

　　2.供給現狀

　　永州市房地產開發從冷水灘和零陵兩個區來看，冷水灘區的開發要火熱得多。冷水灘區房地產開發有多個板塊，如：沿江路板塊、零陵路板塊、新火車站板塊、育才路板塊和鳳凰園板塊。

　　考察冷水灘區各板塊的銷售數量和銷售價格也有區別。沿江路板塊以電梯房為主，如世紀濱江、遠志新外灘、南華·富臨錦江、濱江錦苑等等，這一板塊的均價基本上都在3000元/m2以上。育才路板塊以電梯房為主，其中最高價應是皇家帝王廣場，均價為3000元/m2以上，好的樓層已達4000元/m2，其他樓盤，如：印象巴厘、華源府第、瀟湘國際廣場、翰林山莊、曼谷峰景等，均價都已接近3000元/m2。新火車站板塊以電梯房為主，如北斗苑、名門世家、星城觀天下、學府名邸，這幾個樓盤的均價在2000元/m2以上，創發城價格稍高些，均價已接近3000元/m2。零陵路板塊同樣也以電梯房為主，像慧谷華庭、瀟湘國際花城、舜皇新城均價相對便宜些，均價在1500-2000元/m2，而有些樓盤地處商業繁華地帶，價格就高很多，如：金水灣城市廣場均價已為3500元/m2。鳳凰園板塊里像城市綠島、銀�；▓@、貴族陽光、江南幸福里這些樓盤主要以電梯房為主，均價都已在2000元/m2以上，像鳳凰家園、麗都桃源、世博美域這些樓盤主要以樓梯房為主，均價在1500元/m2左右。

　　零陵區的樓盤雖然目前比冷水灘區數量少很多，但幾個重要的樓盤也是非常引人關注的。像都市心海岸、澳海云天、城市一品、香樟綠城這些樓盤的電梯房均價也已由2010年初的約2000元/m2增至約2500元/m2，而像學院名邸、竹城花園、御瓏苑這幾個小區主要以樓梯房為主，均價也已由2010年初的約1200-1500元/m2增至約1800-2000元/m2。耀江文景苑主要以小高層樓房為主，建筑極具別墅風格，環境很優雅，此小區是居家的好場所，樓梯房價格比其他小區的樓梯房要貴不少，大概均價已為2500元/m2。

　　總的來講，目前永州市房地產市場從供給來看還是比較充分的。

　　二、永州市房地產市場存在的問題

　　1.房地產開發存在投機性

　　2008年下半年至2009年6月房地產市場由于受國際金融危機的影響，投資減少，許多房地產開發商放緩了進程，2009年6月之后房地產市場形勢轉好，眾多開發商又緊羅密布地開工了，增強了投資力度，擴大了開發規模，永州市有不少樓盤都是在此之后開發起來的，因此，永州市房地產開發部分存在投機性。

　　2.房地產開發存在過于集中的現象

　　在永州市的房地產開發中，有部分樓盤的開發出現了密集、集中的現象。比如：有些開發商圍繞著學校集中開發，認為學校周邊的樓盤好賣，大家都愿意將住房購買在學校附近，還有些開發商圍繞著重要商業區開發，也是認為好地段肯定會吸引大量的購買者。但開發商們沒有考慮到過多地開發使得供給比需求大很多，那就會給樓盤的銷售增加很大的壓力。而且，集中建設也不利于城市的整體發展。

　　3.商品房空置現象存在

　　永州市雖然近兩年房地產開發如火如荼地進行著，但不能忽視的一個問題就是，有些商品房空置在那里。為什么會出現這種現象呢?究其原因，是因為這幾年物價增漲過快，貨幣貶值，有人認為把錢存在銀行里不劃算，不如拿出來投資一兩套商品房，房子不住，總是在那里的，更何況這兩年永州市的房價漲了不少，總的來講，買房要劃算得多。目前，在永州市買房的人有不少是外地人。其中有一部分是到永州經商的外地商人，由于長年在永州經商，所以家也就安在了這里，另外還有一部分外地人在永州買房的目的就在于投資，比如江浙一帶就有不少人到永州炒房，他們在一線城市的房地產市場中不再能獲取較大的利潤，把目光投向了像永州這樣的三線城市，以他們豐厚的資本和永州市目前相對較低的房價，有些人甚至一次性購買好幾套住房。

　　由于這些原因，所以出現了商品房的空置現象，房子賣出去了，但長時間無人裝修無人住。

　　三、相關建議

　　1.政府應加強對房地產開發的申報和審批工作

　　近兩年，眾多開發將資金投向房地產市場，而在開發商群體中，確實有實力很強的的投資商，他們擁有豐厚的資金和優秀的設計建設隊伍，有他們加入到永州市的城市規劃與建設中，政府和百姓都放心。但也有部分房地產開發商資金不到位，建設隊伍又不專業，房屋建設的質量不容樂觀。因此，在房地產開發商申請項目時，政府應加強審批工作，嚴格把關，保證質量。

　　2.政府應加強對樓盤布局的整體規劃

　　鑒于永州市房地產開發存在建設集中的現象，政府應在項目申報之前根據永州市未來發展的設計藍圖對整個永州市的樓盤布局做整體規劃，不能無規劃地拿地、建樓，防止樓盤建設集中的現象，政府應從發展、美化、實用多個角度進行樓盤的合理布局。

　　3.政府應強化房地產市場監管、規范市場秩序

　　鑒于永州市房地產市場中的炒房現象，政府應督促房產部門加強對購買者信息的登記，對擁有多套住房的購買者采取一定的措施進行限制。嚴格查處房地產開發、交易和中介服務中的各種違法違規行為，打擊烘抬房價，規范市場秩序。

　　4.大力發展地方經濟，擴大城市規模

　　在永州市房地產供給日趨增長的現狀下，唯有大力發展地方經濟，擴大城市規模，才會使房地產市場的需求真正有所提高。

　　目前，政府部門已看到了這一點并正在采取有效措施。永州市第四次黨代會上政府承諾辦好十件實惠事，如“建好三個國家級工業產業園”、“建成湘粵桂省際交通樞紐”、“加速新農村建設，建好一批生態旅游鄉鎮、新農村建設示范片”等等，都將為永州的經濟發展帶來新的機遇，相信永州未來5年的發展會又快又好，將會有更多的外地商人將資金投入永州的發展，有大量的從才涌入永州。同時，隨著如“東山景區”等永州旅游業的大力發展，將會有大量的外地人到永州觀光旅游。這些，都會促使永州房地產業需求的擴大。

　　相信，永州市房地產的發展將會面臨一個新的發展高潮。

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