摘 要 民國時期葡籍華商踴躍地投資廣州房地產‍‌‍‍‌‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‍‍‌‍‌‍‌‍‌‍‍‌‍‍‍‍‍‍‍‍‍‌‍‍‌‍‍‌‍‌‍‌‍。 他們主要的投資方式有建購住宅、商鋪，購買商鋪永租權等‍‌‍‍‌‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‍‍‌‍‌‍‌‍‌‍‍‌‍‍‍‍‍‍‍‍‍‌‍‍‌‍‍‌‍‌‍‌‍。 參與者多為中小商人，以個人或者少數商人聯合出資為主，鮮有以房地產公司為運營主體的案例‍‌‍‍‌‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‍‍‌‍‌‍‌‍‌‍‍‌‍‍‍‍‍‍‍‍‍‌‍‍‌‍‍‌‍‌‍‌‍。 投資者分散，資金少，體現了“量少而分散”的特點，這表明了當時的葡籍華商還未在房地產投資領域發展成熟。

　　關鍵詞 民國時期 廣州 葡籍華商 房地產

　　民國時期華僑踴躍地返粵投資，其中以在房地產領域的投資較具有代表性，近年來學術界相關研究成果不斷涌現。 實際上，葡籍華商也是當時參與房地產投資活動的重要群體之一。 葡萄牙亦稱為“大西洋國”，葡萄牙籍公民因此稱為“西洋籍民”。 參與民國時期廣州房地產投資的葡籍華商主要是居住廣州的或者在澳、穗兩地雙棲之葡籍華商，他們主要是居澳華商，且是居澳華人中較有政治地位和經濟活力的一部分。

　　作者：何俊宇

　　一、葡籍華商的投資動機與形式

　　1927—1937年被稱為“舊中國廣東華僑投資的黃金時代”[1]。 尤其是1929—1936年間“南天王”陳濟棠主粵時期，廣東社會安定、經濟發展迅速，實為海外華僑在粵投資的全盛時期。

　　房地產論文投稿刊物：《房地產導刊》的主要讀者對象為：城市規劃、運營和管理專家、潛在置業者、置業投資者以及開發商、中介代理、廣告策劃、房地產業鏈上的建材裝飾、室內配套等生產和供應商以及家居時尚的愛好者。

　　為何近代廣東華僑投資高度集中于房地產業? 研究認為，直接目的在于買屋安置家眷和準備將來自己還鄉的歸宿[2]75。 更重要的是，在僑鄉中心城鎮的房地產不僅容易保值，更能獲得較高的利潤[3]。 廣州是廣東的中心城市，具有較大的投資潛力，更容易吸引華僑投資廣州的房地產。 另外，海外華僑那種“落葉歸根”“光宗耀祖”“衣錦還鄉”的傳統觀念使得廣州有了大量的住宅居住和投資需求。 葡籍華商是華僑群體之一，在投資動機上具有一致性。 他們同樣擁有對“衣錦還鄉”等榮譽的渴望，同時又受到豐厚回報的利益驅動，因此，對房地產投資趨之若鶩。

　　根據研究，華僑在廣州的房地產投資大體上有三種形式：一是購建房屋自用; 二是個人購建房屋出租; 三是組成公司進行大規模的房地產投資經營[4]。 也可以分為直接投資和間接投資兩種：“前者是指華僑中資產薄弱的工人、農民以及小資產階級，以個人名義或者僑眷身份進行直接的小規模的房地產投資。 而后者是指投資給房地產公司，通過間接的方式盈利。 ”[5]兩說其實相近，都將投資分為個人投資以及向公司投資兩種，但前者側重于房地產經營的角度，后者則側重于投資者的身份。

　　在葡籍華商中，鮮有以房地產公司的形式進行投資的，以個人為主導的出資形式較為常見。 但個人出資方式資本少，規模小，一般遜于以公司為主導的投資方式。 從事房地產投資的葡籍華商多數是中小商人，鮮有大資本家投資的案例，充分體現了“量少而分散”的特點。

　　二、葡籍華商投資房地產的類型

　　胡樂偉將華僑所投資的房地產分為自住型房地產、商業型房地產、商住結合型房地產三大類型[6]51—60。 在葡籍華商的投資中，以自住型房地產、商業型房地產這兩種房地產類型為主。

　　1.個人投資的自住型房地產。 民國八年(1919)十月，長住香港的葡籍商人張甲向廣州市政公所呈文稱：“有自置地一叚坐落廣九鐵路站外二馬路，自行建造洋樓六間，乃貴治(指廣州市市政公所)下四區署管轄，理合繪圖呈請發給憑證事上呈，竊懇準。 ”他施工的計劃是：“一，地腳用灰泥、石屎11尺，摏打梅花式111.8寸，尾12丈長。 二，地下三隅墻，二、三樓雙隅墻，摏過實心夾板丁勾。 三，樓陣用柳州枋。 四，樓面用英坭階磚。 五，地面階磚用車坡磨光。 六，廚房用英坭石屎工字鐵鐵網。 七，瓦面金字方陣雙重瓦。 ”[7]11冊251-252張甲長居于香港，受西方生活方式影響較深，以至施工計劃特別強調使用新式材料和工藝，并計劃在廣州興建自住用的洋樓六間之多。

　　2.個人投資的商業型房地產。 葡籍華商對商業型房地產的投資建設更為普遍。 1914年10月26日，“向在靖遠街門牌十三、十五號自建營業”的亨泰隆洋行店主、葡籍華商關貢庭“因左右鄰鋪與商等之鋪相比，計高有數尺之多，今欲自行加高七尺五寸，與鄰相併，以歸劃一而免礙觀。 ”[7]1冊236計劃對自己的商鋪進行相應的改建。 根據承接此工程的同文街泰源店土木匠陳伙稱：“靖遠街橫馬路第十三、十五兩號門牌鋪一間，原建樓四層，現擬加建一層，高七尺五寸，繪圖報請查勘。 經派員勘得該鋪墻壁系四隅磚結砌，原日建樓三層，連地下共四層。 擬于四樓之上加建一層，共成五層。 ”[7]1冊229

　　1915年10月，經過上一年改建之后的商鋪“坐東向西，橫闊□丈五尺，直深□丈□尺五寸。 左至永光堂，右至德春號，前至馬路，后至堅利號滴水為界。 系毓田向方街利源公司租地自行建筑。 鋪面二間，樓四層，連鋪面共五層。 所有上下四圍墻壁、磚瓦、木石、門窗、戶扇、铦閘一應俱存。 ”[7]13冊183說明此商鋪是關氏租賃利源公司之地自行修建以及擴建的，并且它同時掛十三、十五兩個門牌，可見占地較大，且有四層之高，總體規模不小。 商鋪四隅墻壁用磚砌成，裝修設計精美，設施一應俱全，在一定程度上看出關貢庭家境之殷實‍‌‍‍‌‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‌‍‍‍‌‍‍‍‍‌‍‌‍‌‍‌‍‍‌‍‍‍‍‍‍‍‍‍‌‍‍‌‍‍‌‍‌‍‌‍。

　　3.房地產公司投資的商業型房地產。 真光公司是少有的由葡籍華商經營房地產的公司，其負責人為葡籍華商黃在朝。 黃在朝，亦名黃倬、黃焯或黃社翻(下文統稱為“黃在朝”)，向來在廣州從事商業活動。 1919年4月2日，時任廣東省長翟汪認為，“雖然西洋籍民黃在朝系在本領事署(此處引用葡領事原話，指葡總領事署)國籍簿內注冊及掛號注明為真光公司總司理人”，但是“真光公司系一商事組合團體，并非完全葡人資本所開，不能以有葡人占有股份及因有葡人充當司理，遂可認該公司為葡人商號也。 ”[7]25冊491廣東官方雖然否認真光公司的葡屬性質，但可從中看出，真光公司不僅由葡籍華商黃在朝掌管，還運用了一部分葡資，它是一家由葡籍華商領導的房地產公司。

　　1914年，黃在朝考慮到“近來中國各地亂事頻生”，若有不測之事發生，可能會造成自身財產的損失，故將“全權經理之真光公司及置買之物業屋宇等另單列明”，向葡總領事署注冊，并懇請葡領事出面敦促中國官方對其財產進行保護。 其所列的產業有：

　　十八甫真光公司正鋪平排四間，直通舊荳欄平排五間，十八甫門牌□號、□號、□號、□號，舊荳欄門牌□號、□號、□號、□號、□號。 新建六層洋樓上蓋共用香港通用銀紙二十萬余元，另置地價香港通用銀紙七萬元。 又裝修家俬什物等共用香港通用銀紙壹拾萬元。 全鋪共貯貨價值香港通用銀紙五十萬余元。 舊荳欄門牌□號自置貨倉一間，平排兩便過，值香港通用銀紙一萬元。 榮華東門牌□號、□號自置貨倉二間，值香港通用銀紙二萬五千元。 舊荳欄門牌□號貨倉二間，自置上蓋，共用香港通用銀紙五千元。 真光公司正鋪及貨倉建造、家俬、貨物連地價等共值香港通用銀紙九十三萬元[7]27冊507。

　　該公司擁有之房地產類型包括商鋪、地皮和庫房三類，產業價值近百萬元，可見規模較大。 1926年，真光公司破產后所剩之產業遭廣州審判廳拍賣，根據葡總領事反對意見之信函可知：廣州市西關冼基東門牌第二號，原日三十五號，南向洋樓四便過一間。 冼基西門牌第四號，原日第二號、四號南向洋樓兩便過一間。 杉木欄華寧里門牌六十八號，南向鋪業一間(現開廣益紗綢店)。 河南海天四望街門牌第十二、十四、十六、十八號，原日第八十五、七十三、七十一、七十五號鋪業四間。 以上產業，系屬葡商真光公司之所有物業，歸本總領事署管理，廣州地方審判廳拍賣場不得擅自布告投拍[7]25冊134。 真光公司至少掌握著上述這些房地產。 根據地址可看出，真光公司之地產已經從原來西關十八甫一帶擴展到了舊城區南方的河南一帶。

　　三、《民國葡萄牙駐廣州總領事館檔案》中所見的永租權習慣

　　房地產包括物質實體與依托于物質實體的權益。 其中，依托于物質實體的權益表現為一種權利，或者是人民擁有的財產權利[8]2，如廣州房地產交易中的永租權。 永租權一般存在于商業型房地產，《民國葡檔》將擁有永租權的物業稱作“永租物業”或者“永租屋業”。 永租權是一種依托于商鋪實體的權益，葡籍華商購買商鋪永租權的行為實際上屬于一種特殊的房地產投資。

　　廣東官員于1915年4月7日致函葡總領事，希望葡領事敦促在粵葡民依照《在通商口岸永租地契并合約照例辦法》及《教會在內地買地照例辦法》行事[7]12冊120。 民國二十四年(1935)三月十九日，廣州市代理市長劉紀文稱，“本府為明瞭外人在粵永租地情形，擬在沙面臨時設立永租地清查辦事處遴員辦理”[7]4冊329。 據此推測，包括葡籍公民在內的外籍人士在廣州購置永租地的情況比較普遍，以致于地方政府不得不頒布相關管理規定或設置相關的機構開展清查工作。

　　如民國十八年(1929)六月二十六日，商民何合和“與葡籍商人建興洋行楊舜夔讓受永租屋業一間，坐落廣州市河南警察十一區分署叚內，岐興中社前直街舊門牌第一號，新編二十一號。 深澗丈尺照土地局圖說及財政廳印契為標準，所有上蓋連地一概俱全。 ”葡商楊舜夔原擁有該房產之永租權，與何氏“說合承受訂明毫銀三千元，經于本年四月二十日立定并登司法日刊布告周知”。 因楊氏有外籍身份，故“轉移物業，合先呈請察核備案，并候示遵等情”。 還需要“查前項屋業，楊舜夔永租后曾否向貴署(指葡總領事館)注冊”[7]2冊198? 證明購買永租權房產的葡籍華商在購買之后要在葡領事館登記注冊。

　　出租房可視作商業性房產之一種，此亦存在永租權交易的情況。 民國十九年(1930)五月二十四日，“西洋籍民黃梓山在廣州市寶華坊，原日門牌第三十八號屋一間，第四十號屋一間并花園。 第又四十號屋一間并花園等永租物業”。 從發往廣州特別市土地局的文件可以看出，交易雙方證照齊全，“該商來局聲請永租權登記完畢，自應將貴廳原送永租及上手契據圖照送請發還管業，以清手續等由，計附送天字第四十六號至第四十八號永租契三張，粘連產圖及白契各三張，上手黃壽如堂印契、投稅白契、民產保證執照及平面圖各一張。 黃敬儀堂印契、民產保證、平面圖及上手白契各一張。 吉慶堂印契、登記完畢證、平面圖、執照及投稅白契各一張”[7]1冊453。 交易永租權的房產共三處，其中兩處均屬第四十號屋。 并且這兩間附帶花園房子的永租權各自獨立，與今日之出租房相似。

　　民國時期的葡籍華商與廣大華僑群體的房地產投資活動有許多相似之處。 參與房地產投資的葡籍華商多數是中小商人，投資的數額不大，規模較小，投資眼光仍然停留在傳統商業時代。 其首要目的是滿足自身居住或者經商需求，因此所投資的對象往往是住宅或者中小規模的商鋪。 一旦他們手頭有多余的房地產，便會通過出租等方式獲取回報。 另外，葡籍華商在投資的過程中存在專門購買永租權的現象，這種買賣集中于商業型房地產領域中，它是一種特殊的房地產投資。 真光公司是少有的由葡籍華商經營的房地產公司，所擁有的房地產價值較大，但它僅僅是一家由葡籍華商主導的合資公司，而非全葡資。 表明當時葡籍華商還未在房地產投資領域發展成熟，葡籍投資者分散，資金少，難組成單一的、大規模的葡資房地產公司。

　　參考文獻

　　[1]林金枝.解放前華僑在廣東投資的狀況及其作用[J].學術研究，1981(5).

　　[2]周霞.廣州城市形態演進[M].北京：中國建筑工業出版社，2005.

　　[3]胡樂偉.近代廣東僑鄉社會經濟的歷史地理學考察——以人口變動與房地產業為中心[D].廣州：暨南大學，2018.

　　[4]楊國強.近代廣州房地產發展研究[D].廣州：廣州大學，2011.

　　[5]吳宏岐，胡樂偉.近代廣州僑資房地產業與城市空間結構的變遷[J].華南師范大學學報(社會科學版)，2013(1).

　　[6]胡樂偉.近代廣東僑鄉房地產業與城鎮研究(1862—1949)[D].廣州：暨南大學，2011.

　　[7]吳志良，等.民國葡萄牙駐廣州總領事館檔案[Z].廣州：廣東教育出版社，2016.

　　[8]王全民.房地產經濟學[M].大連：東北財經大學出版社，2002.