內容提要：基于我國開發區的發展歷程，由產業園向城區轉型是必然趨勢，探索尋求其切實可行的實施途徑，對實現可持續發展具有重要意義。本文以淮安經濟技術開發區西片控制性詳細規劃為例，全面分析了開發區轉型的動力、面臨的問題以及規劃對策，引導開發區的健康轉型。

　　關鍵詞：開發區轉型 淮安開發區 退二進三

　　Abstract: based on the development of our country development zone, the industrial park city to the transformation is an inevitable trend, explore for its implementation of practical and feasible method to realize the sustainable development to have the important meaning. This paper huaian economic and technical development zone of the regulatory detailed planning, for example, the comprehensive analysis of the impetus for the transformation of the development zone, problems and countermeasures planning, and guide the healthy development zone transition.

　　Keywords: development zone transition back into three development zone, huaian 2

　　中圖分類號： F127.9 文獻標識碼：A 文章編號：

　　一、引言

　　回顧我國開發區近三十年的發展歷程，大部分開發區采取的是產業外延擴張與內涵提升模式，基本經歷了由“產業區—城市新城—城區”的發展過程，并逐步從單一“產業經濟”功能主導向多元“城市經濟”功能主導轉變。這種轉變是開發區應對城市中心向外擴張的重要手段，將進一步優化城市的空間結構，使得單中心蔓延轉化為多中心網絡化發展模式。

　　淮安經濟技術開發區(以下簡稱淮安開發區)是1993年10月經江蘇省人民政府批準設立的省級開發區，2010年升級為國家級經濟技術開發區，行政管轄面積132平方公里，常住人口20萬人。其中由寧連路、翔宇大道、古黃河圍合的20平方公里建成區是開發區的啟動區，因位于新長鐵路以西而稱之為西片區。目前正在實施“退二進三”，將建設以現代服務業為主、設施配套完善、環境健康宜人的城市綜合片區。本文以淮安開發區西片控規為例，探討開發區向城區轉型中的規劃對策。

　　二、轉型的動力

　　1、區位條件改變

　　淮安開發區建立之初位于城區的東側，遠離城市中心，經過近二十年的開發建設目前已與城區融為一體，且經過“三淮一體”和開發區跨寧連路向東拓展后，原啟動區(即西片區)已成為淮安中心城區的幾何中心。開發區西片區的東側將規劃連淮城際、淮揚鎮城際、寧淮城際、徐淮滬城際與新長鐵路在淮安南站交匯，形成區域綜合交通樞紐，大大改善了本地區的交通條件。因此該地區的功能需求已非僅僅發展二產能滿足，而必須向更高、更綜合的功能升級。

　　2、產業轉移升級

　　開發區成立之初進駐的企業是以勞動密集型企業和資本密集型企業為主，技術密集型企業偏少。目前淮安開發區已升級為國家級，發展高新技術產業是主要目標，現狀技術含量低、經濟效益差的企業應逐步轉移淘汰、升級重組，以實現開發區跨越式發展，加速區域經濟的整體提升。

　　3、經濟利益驅動

　　淮安開發區建設初期土地利用粗放，表現在用地建設強度偏低，西片區容積率小于0.6的工業地塊占60%以上，平均容積率為0.48，不符合國家規定的工業用地容積率0.6的標準。隨著區位條件的變化，地價有了顯著的提升，在經濟利益的驅動下，開發區西片應采取低碳集約的發展模式，推動區內閑置用地的開發和二產用地的功能置換，滿足國家的“節地”要求。

　　4、社會民生需求

　　淮安開發區西片重點承擔了產業經濟功能，忽略了社會功能和生態功能的建設，現狀公共設施用地、綠地所占比重偏低，導致居民生活不便、公共空間缺乏;加上開發區的早期建筑由于當時較低的建設標準已經出現衰敗面貌，因此開發區西片必須進行“二次開發”，完善自身的配套體系，提升物質環境質量，滿足社會民生需求。

　　三、轉型面臨的問題

　　1、中心功能不強

　　開發區西片正處于從工業區向生活區轉變的過程中，雖然早已明確了“退二進三”的發展方向，但由于企業土地權屬、搬遷安置、開發實力等因素的影響，“退二進三”速度緩慢，影響了城市功能提升，對比總體規劃提出的建設高品質的城市公共服務中心這一目標尚有較大差距。

　　2、住宅開發過熱

　　受市場經濟的影響，淮安開發區西片自2006年實施“退二進三”以來，房地產開發呈現遍地開花的局勢，居住用地增長迅猛，五年增幅達到61.2%，且容積率普遍大幅提高，導致區內可容納居住人口大大超出規劃預期，原規劃的相關配套設施將難以滿足實際需求。

　　3、生活配套滯后

　　開發區西片的公共服務設施總量偏少，且從服務等級看呈現“兩頭多中間少”的格局，即多以市級或居住小區級為主，缺乏片區級、居住區級的公共服務設施;隨著區內居住人口的增加，配套設施不足的問題越發凸顯;服務設施等級的不合理將造成本區居民對老城區服務設施的依賴，增加出行交通，也不利于本區公共服務設施的良性發展。

　　4、交通組織單一

　　淮安開發區西片現狀路網密度偏低，尤其是次干路、支路的系統性、通達性不強，在以二產為主的時期并未出現大的問題，但隨著區內居住功能的加強，交通需求特征發生了轉變，原適應通勤交通、貨運交通為主的路網體系、道路斷面、公共交通、慢行系統等逐漸凸顯出不合理，亟待改善。

　　四、轉型的規劃對策

　　1、產業：健康轉型

　　淮安開發區西片正處于由生產型工業園區向服務型綜合城區轉型發展的關鍵時期，產業發展也面臨著“二產”向“三產”的轉變。規劃提出應采取漸進式的產業發展路徑，即“政策引導+企業意愿+市場選擇”，分期實施，逐步調整。

　　(1)完善、優化生活性服務業

　　提升傳統生活性服務業的檔次與服務水平，加強綜合服務配套功能，提供多層次、多樣化的公共服務產品，重點完善教育、衛生、體育及文化娛樂設施等，優化城市居住與生活環境。

　　(2)借勢、集聚生產性服務業

　　借助于開發區目前制造業的基礎，利用淮安南站交通樞紐的優勢，促進開發區生產性服務業的發展與集聚。加快發展咨詢、信息、金融服務、科技研發等行業，融入水渡口商務圈，并與開發區東片產業聯動，整體發展。

　　(3)控制、提升房地產業

　　適當控制房地產業發展規模，預留足夠的空間發展現代服務業，提升房地產開發品質，提供多元化的住房類型，創造良好的居住配套環境。

　　2、功能：復合提升

　　結合市級商務中心和綜合交通樞紐的建設契機，促進開發區西片的功能轉型，由單一的二產功能提升為集居住、商業、商務、研發、娛樂、休閑于一體的復合功能，完善公共服務設施體系加強社會功能，推進社區建設完善生活功能。

　　(1)拓展現代化城市服務功能

　　淮安開發區西片應著力發展現代服務業，與城市化進程齊頭并進。積極發展現代商貿業、現代物流業、旅游業、文化產業;引進企業的區域性總部和業務機構，吸引從事研發、設計、軟件、策劃等智力型服務業的企業入駐，促進開發區從“制造”向“創造”的轉變，彰顯樓宇經濟的高效集約。

　　(2)完善現代化民生設施體系

　　以保障和改善民生為主題，規劃強調健全淮安開發區西片的文化、教育、體育、醫療、養老等各類公共服務設施，形成合理的級配體系，確保城市公共服務職能的完善。規劃新增幼兒園7所、小學4所、初中1所，擴建醫院，增設區級體育中心和文化活動中心，提高居住地塊的公共設施配置標準，增加農貿市場、社會衛生服務中心等社區服務設施。

　　3、空間：集約優化

　　淮安開發區西片應從工業化空間向城市化空間轉型，遵循交通引導，發揮土地價值，合理組織空間結構，優化布局，促進土地高效集約使用。

　　規劃淮安開發區西片的空間結構為“兩核兩心三片”，“兩核”包括城市綠核(缽池山公園)及城市交通主樞紐(淮安南站樞紐)，“兩心”包括水渡口商務中心和開發區西片中心，“三片”是指以豐收河、海口路為界形成三個居住社區。

　　規劃延續總體規劃結構，以翔宇大道公共設施發展軸串聯城市商業中心、商務中心和行政文化中心，在缽池山公園南側充分預留水渡口商務中心的發展空間，規劃軌道交通2號線和BRT1號線在水渡口廣場設置換乘樞紐，從而為商務中心的高強度開發以及與城市其他中心加強聯系提供強有力的交通保障。

　　為加強軌道交通與淮安南站樞紐的換乘，規劃將軌道交通1號線適當北移，依托廈門路交通走廊引導商業、商務功能集聚，形成開發區東西向發展軸線，結合淮安南站樞紐打造開發區西片區級中心。

　　4、交通：綠色低碳

　　規劃強化以人為本理念，對淮安開發區西片重點完善交通系統，加強區域聯系，倡導公交優先，優化路權分配，以適應開發區轉型和低碳發展需求。

　　(1)構建多層次的公交系統

　　構建以軌道交通和快速交通為主導的公交干線系統，串聯各級公共服務中心，提高人們出行效率、減少不必要交通耗能，同時增進不同人群之間的活動交往。城市軌道和快速公交(BRT)構成的公交骨架沿主要客流走廊布置，主要承擔開發區西片區與城市其他片區之間的中長距離公交出行;常規公交覆蓋城市軌道和快速公交未到達的區域，主要承擔本區與周邊片區及本區內部的公交聯系。翔宇大道和廈門路規劃公交專用道，以體現公交優先。

　　(2)構建舒適友好的慢行系統

　　規劃關注通勤、休閑等慢行交通方式，構建“慢行優先區+慢行通道”的慢行交通結構。慢行優先區為公共服務設施集聚區即中心區域，其內部以慢行交通為主，通過交通管理控制小汽車流量與速度，營造安全、舒適的慢行環境。通勤慢行通道與主要就業就學流線相契合，為就近就業就學提供舒適宜人的慢行路徑;規劃將現狀一塊板、兩塊板的主次干路調整為三塊板，并根據慢行交通量的不同，確定非機動車道、人行道等慢行空間的尺度。沿古黃河、缽池湖周邊及其他河道規劃休閑慢行通道，主要服務于以休閑、健身為目的的散步、跑步、騎自行車等慢行活動。

　　(3)構建分區調控的停車系統

　　根據用地功能、交通特征差異，將開發區西片區公交走廊兩側約500米范圍地區劃定為限制供應區，其他地區為平衡供應區。限制供應區相比平衡供應區，其區內的地塊配建停車標準和路內停車比例均適當降低，路外公共停車設施配建以地下形式為主;公共停車設施實施較高的停車費率，拉大路內停車設施與路外公共停車設施的費率差距。規劃通過停車分區、分類、分時和分價等調控措施，引導小汽車合理使用，促進公交優先，提升交通出行品質。

　　5、景觀：塑造特色

　　結合公共設施中心、濱水綠化景觀帶、綜合交通樞紐等組織城市公共空間系統，“退二進綠”，打造景觀亮點，突出地區特色，提升城市品質。

　　規劃開發區西片的整體空間景觀結構為“綠廊環抱，軸帶相依”、“以軸連片、以環串點”。由東側和南側的鐵路生態廊道、北側的古黃河濱水綠帶以及西側的里運河濱水綠帶環抱下的開發區西片，與周邊城市組團構成“組團相間、生態相連”的空間格局。依托公共設施發展軸形成翔宇大道、廈門路景觀主軸，以連續而具有韻律的界面、現代化建筑、豐富的綠化等展現本區域風貌特征，并聯系水渡口特色景觀風貌區和淮安南站與片區中心景觀風貌區。溝通豐收河、大寨河、躍進河、蘇州河，加強濱水開放空間的建設，形成“綠鏈”串聯各功能片區和景觀節點，營造層次豐富、功能空間多樣的開放空間系統。整治缽池山公園、水渡口商務中心的景觀形象，重點打造淮安南站樞紐核心區及站前廣場，形成城市門戶景觀，塑造現代、高效的樞紐形象。

　　五、結語

　　開發區由產業園向城區轉型是必然趨勢，在轉型過程中必然會出現種種問題，規劃應及時進行有效地引導。淮安開發區西片控規從產業、功能、空間、交通、景觀等方面探索了規劃對策：即協調發展房地產業、生活性服務業、生產性服務業以實現產業的健康轉型，構筑完善的公共服務體系以加強作為綜合城區的社會功能，理順功能分區、中心體系、發展軸線以改變產居混雜的空間結構，落實交通引導、公交優先、慢行友好、停車分區等理念以構建以人為本的綠色交通體系，完善水綠系統、強化濱水空間、打造綠廊環抱的景觀體系以突顯水城交融的地方特色。相信淮安開發區西片將在規劃引導下，健康轉型為一個功能完善、環境優越、獨具風貌的現代化宜居城區。

　　參考文獻：

　　1、雷誠，范凌云. 由“政策區”到“綜合城區”——開發區的轉型之路探討[A]. 規劃創新：2010中國城市規劃年會論文集[C]. 2010年

　　2、王興平，袁新國，朱凱. 開發區再開發路徑研究——以南京高新區為例[J]. 現代城市研究，2011，(5).

　　作者簡介

　　曹華娟(1977.9—— )，城市規劃師，江蘇省城市規劃設計研究院