財(cái)務(wù)管理是企業(yè)的生存命脈，財(cái)務(wù)管理不好企業(yè)的資金流動(dòng)和項(xiàng)目運(yùn)作就會(huì)出現(xiàn)各種各樣的問題。房產(chǎn)開發(fā)行業(yè)屬高利潤(rùn)行業(yè)，但是無序的財(cái)務(wù)管理也市房產(chǎn)行業(yè)陷入了僵局。本文是一篇優(yōu)秀的財(cái)務(wù)管理范文，大家可以參考。

　　【摘要】隨著社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的逐步建立，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)得到迅猛發(fā)展，并在社會(huì)經(jīng)濟(jì)牛產(chǎn)中占有越來越重要的地位。豐厚的利潤(rùn)吸引許多房地產(chǎn)開發(fā)公司的參與，樓市行情一度上揚(yáng)。為了抑制高額房?jī)r(jià)，我國(guó)政府出臺(tái)一系列宏觀調(diào)控政策以調(diào)整我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)。在這種背景下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理如何適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)需要，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求立足點(diǎn)與發(fā)展之路，己成其為廣泛探索的重大問題。文章分析了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的主要問題,并提出了完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的措施。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè),財(cái)務(wù)管理探討

　　一、引言

　　房地產(chǎn)開發(fā)從立項(xiàng)、審批、建設(shè)、預(yù)售、驗(yàn)收到交付使用，開發(fā)周期通常為二至五年，項(xiàng)目本身具有建設(shè)周期長(zhǎng)、資金投入大、投資回收期長(zhǎng)、風(fēng)險(xiǎn)性高等特點(diǎn)。同時(shí)，房地產(chǎn)行業(yè)又深受國(guó)家法規(guī)與政策的嚴(yán)格調(diào)控，為了確保項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的順利進(jìn)行和如期完成，只有加強(qiáng)財(cái)務(wù)管理與監(jiān)督，才能降低成本、增加利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

　　二、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理的特點(diǎn)

　　房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理，是指企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中對(duì)所需各種資金的籌集、使用、耗費(fèi)、收入和分配，進(jìn)行預(yù)測(cè)、計(jì)劃、控制、核算、分析和考核，并正確處理各種財(cái)務(wù)關(guān)系的項(xiàng)經(jīng)濟(jì)管理工作，它是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理中的重要組成部分。由于受到行業(yè)性質(zhì)的影響，房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的特點(diǎn)有別于一般企業(yè)，具體體現(xiàn)在以下幾點(diǎn)：

　　(一)開發(fā)周期長(zhǎng)，籌資金額大，籌資任務(wù)重

　　房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)對(duì)象決定了房地產(chǎn)開發(fā)過程是巨額資的投入過程。高額的地價(jià)和房屋工程造價(jià)，要求企業(yè)次投入的資金數(shù)量很大;加之開發(fā)經(jīng)營(yíng)過程具有長(zhǎng)期性，開發(fā)建設(shè)需要經(jīng)歷從征地、土地開發(fā)、房屋建設(shè)到竣工交付使用等階段，所需時(shí)間往往兩年或更長(zhǎng);最后，資金的周轉(zhuǎn)期較長(zhǎng)，周轉(zhuǎn)率偏低，需要企業(yè)通過各種融資手段來籌集開發(fā)資金，并進(jìn)行項(xiàng)目的滾動(dòng)開發(fā)發(fā)，所以相應(yīng)的資金籌集任務(wù)十分繁重。

　　(二)開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)大，投資決策分析責(zé)任重，要求高

　　房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)資金投入量大、管理周期較長(zhǎng)，且房地產(chǎn)使周期也長(zhǎng)，在較長(zhǎng)的開發(fā)經(jīng)營(yíng)周期性，還在著許多不確定的因素，對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)投資項(xiàng)目的成敗和企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益起著決定性的作用。因此.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有較大風(fēng)險(xiǎn)。這就對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理人員提出了更高的管理要求，要求其作好投資決策分析，提高投資決策分析的準(zhǔn)確性，以便為企業(yè)經(jīng)營(yíng)者投資項(xiàng)目決策提供及時(shí)、可靠的信息，有效地分散風(fēng)險(xiǎn)，降低風(fēng)險(xiǎn)。

　　(三)開發(fā)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)獨(dú)特，成本管理工作繁雜

　　雖然開發(fā)企業(yè)產(chǎn)品成本主要由土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、公共配套設(shè)施費(fèi)和開發(fā)承接費(fèi)等成本項(xiàng)目構(gòu)成，但各成本項(xiàng)目的具體內(nèi)容同開發(fā)產(chǎn)品有所不同，即使是同類型開發(fā)產(chǎn)品也因時(shí)間、地段而變，使得房屋的成本構(gòu)成顯得十分復(fù)雜。

　　三、房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問題

　　目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)管理還處于基礎(chǔ)階段，尚沒有充分發(fā)揮財(cái)務(wù)管理在戰(zhàn)略實(shí)施方面強(qiáng)有力的作用，主要存在的問題有：

　　(一)財(cái)務(wù)管理制度流于形式。一是財(cái)務(wù)收支審批流程不規(guī)范，存在審批人員沒有在授權(quán)的權(quán)限范圍內(nèi)審批，經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)辦理審批手續(xù)不齊全等現(xiàn)象。二是費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)混亂，沒有按照財(cái)務(wù)管理制度執(zhí)行，常常按領(lǐng)導(dǎo)的意圖辦理。

　　(二)有效的資金管理體系尚未形成。一是雖然制定了年度建設(shè)投資計(jì)劃，卻沒有把計(jì)劃目標(biāo)進(jìn)行分解，編制出季度、月度計(jì)劃加以控制管理。二是公司內(nèi)部資金余缺不勻、配置不平衡，存在某些公司資金閑置，而另一些卻資金緊缺的情況，無法對(duì)資金進(jìn)行集中管理，資金使用效率低下。

　　(三)融資渠道比較單一，主要依靠銀行貸款。隨著國(guó)家陸續(xù)出臺(tái)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控措施、連續(xù)上調(diào)存款準(zhǔn)備金率等政策，銀行融資監(jiān)管趨緊，信貸資金投入房地產(chǎn)行業(yè)的門檻越來越高。

　　(四)過度“圈地”。士地作為房地產(chǎn)企業(yè)首要的生產(chǎn)原料，不僅是企業(yè)利潤(rùn)的來源，更是企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的保證，其數(shù)量和價(jià)值還直接影響著企業(yè)自身在公開市場(chǎng)上的表現(xiàn)。然而過度“圈地”存在機(jī)會(huì)成本和資金利用效率的問題。

　　(五)審計(jì)監(jiān)督不到位。雖然設(shè)置了內(nèi)部監(jiān)督部門，制定了監(jiān)督制度，但因種種原因難以及時(shí)有效地發(fā)揮作用，監(jiān)控不力。

　　(六)公司治理結(jié)構(gòu)不完善。一些房地產(chǎn)公司治理結(jié)構(gòu)基本上處于形式上完善，而實(shí)際上缺乏實(shí)效的狀態(tài)，在財(cái)務(wù)監(jiān)管政策體系方面仍然存在真空地帶。這樣容易引發(fā)一系列管理問題，如公司管理者不能最大限度地從公司的角度出發(fā)做出最優(yōu)決策等。

　　四、提高房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理效率的建議

　　針對(duì)上述房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)管理中存在的一些問題，筆者將提出些完善企業(yè)財(cái)務(wù)管理制度的建議，希望能夠?yàn)榻档推髽I(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高企業(yè)財(cái)務(wù)管理水平提供參考。

　　第一，健全財(cái)務(wù)管理制度。一是強(qiáng)化財(cái)務(wù)部門的職責(zé)，加強(qiáng)會(huì)計(jì)監(jiān)督職能。會(huì)計(jì)人員除了進(jìn)行會(huì)計(jì)核算外，還要參與項(xiàng)目預(yù)決算、經(jīng)濟(jì)合同的會(huì)審，監(jiān)督經(jīng)濟(jì)合同的履行情況等。二是規(guī)范主要經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的財(cái)務(wù)收支審批程序，明確審批人員、審批權(quán)限、審批依據(jù)和審批人員的責(zé)任。三是制定費(fèi)用開支標(biāo)準(zhǔn)，以控制項(xiàng)目投資和費(fèi)用支出。此外，根據(jù)業(yè)務(wù)需要還可以制定專項(xiàng)費(fèi)用管理辦法，完善核算辦法和監(jiān)督手段。 

　　(一)加強(qiáng)資本結(jié)構(gòu)的控制

　　雖然財(cái)務(wù)杠桿能給企業(yè)帶來較大的杠桿效益，但是大規(guī)模的借貨資金如果不能有穩(wěn)定的的現(xiàn)金流入作保障，在給企業(yè)帶來杠桿效益的同時(shí)也會(huì)將企業(yè)面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)太大，導(dǎo)致企業(yè)破產(chǎn)的可能性比較大。所以房地產(chǎn)公司要根據(jù)企業(yè)規(guī)模、融資環(huán)境、未來發(fā)展情況、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)等因素確定權(quán)益與債務(wù)比例，對(duì)于項(xiàng)目而言還要充分考慮項(xiàng)目投資總額大小及開發(fā)營(yíng)銷中的諸多因素。一般采用l/3自有資金，l/3銀行貸款，1/3預(yù)售資金的資本權(quán)益結(jié)構(gòu)比較安全合理。

　　(二)投資方向要符合企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略要求

　　企業(yè)產(chǎn)品市場(chǎng)的建立與企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展戰(zhàn)略具有很大的關(guān)系。房地產(chǎn)行業(yè)具有不完全競(jìng)爭(zhēng)性，而且房地產(chǎn)具有不可移動(dòng)性的特點(diǎn)。從開發(fā)產(chǎn)品類別上來看，房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目主要包括經(jīng)濟(jì)適用房、普通商品住宅、商業(yè)寫字樓、別墅等。開發(fā)類別的選擇是影響企業(yè)收入的關(guān)健因素之一。企業(yè)需要根據(jù)現(xiàn)在的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求以及其未來發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求狀況。

　　(三)完善內(nèi)外部控制監(jiān)督體系

　　首先，是要完善內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的設(shè)置。房地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)管理活動(dòng)的高風(fēng)險(xiǎn)性特點(diǎn)決定了其設(shè)置內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)的必要性。在企業(yè)建立一種制衡機(jī)制，把內(nèi)部審計(jì)與財(cái)務(wù)控制有機(jī)地結(jié)合起來，將使企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理更加有效。在業(yè)務(wù)處理上也有較強(qiáng)的權(quán)威性，能很好地完成內(nèi)部審計(jì)對(duì)內(nèi)部控制的監(jiān)督。其次，是要對(duì)內(nèi)部控制實(shí)施強(qiáng)制審計(jì)。對(duì)于房地產(chǎn)公司來說，我國(guó)應(yīng)對(duì)其內(nèi)部控制實(shí)施強(qiáng)制審計(jì)。將內(nèi)部控制審計(jì)作為一種過關(guān)性審計(jì)，要求公司必須接受，在年度審計(jì)中還必須繼續(xù)接受內(nèi)部控制審計(jì)。