摘要:在房屋買賣合同糾紛中，當(dāng)事人以合同目的不能實(shí)現(xiàn)為由主張合同解除的案件比例逐年提高。基于合同目的的抽象性，文章選擇實(shí)證考察視角對(duì)房屋買賣合同糾紛中的合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)予以分析。在法律依據(jù)層面，分別梳理了合同法及司法解釋中的一般性規(guī)定和特別法中針對(duì)房屋買賣合同的專屬規(guī)定。在司法實(shí)踐層面，則從合同目的區(qū)分視角探究人民法院對(duì)房屋買賣合同中一般目的和特殊目的及其不能實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定，并強(qiáng)調(diào)特殊目的認(rèn)定通常取決于合同中的明確約定，在根據(jù)客觀情況予以推定時(shí)應(yīng)審慎把握。

　　關(guān)鍵詞:房屋買賣合同;合同目的及其不能實(shí)現(xiàn);司法認(rèn)定;實(shí)證考察

　　為保護(hù)交易安全、維持市場秩序穩(wěn)定，我國«民法總則»強(qiáng)調(diào)“依法成立的合同，對(duì)當(dāng)事人具有法律約束力”，«合同法»則對(duì)合同的單方解除進(jìn)行了嚴(yán)格限定，其中“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”成為了衡量解除權(quán)是否存在的重要標(biāo)準(zhǔn)。房屋買賣合同屬不動(dòng)產(chǎn)交易，所涉金錢數(shù)額巨大，相應(yīng)地對(duì)于交易安全的要求更高，對(duì)合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)的把握也應(yīng)更為嚴(yán)苛。但與此同時(shí)，在房屋買賣合同尤其是商品房買賣合同中，買方通常居于弱勢，且人們對(duì)住房的要求已升級(jí)，實(shí)踐中人們購買房屋的目的趨于多元化，對(duì)于合同目的的理解應(yīng)適當(dāng)做擴(kuò)大解釋。如何在兩者間取得平衡，科學(xué)合理地認(rèn)定合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)，是當(dāng)前房屋買賣合同糾紛處理的重點(diǎn)及難點(diǎn)。

　　一、實(shí)證考察的必要性及研究對(duì)象的說明

　　合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)是合同法中一個(gè)基礎(chǔ)性問題。合同目的貫穿合同訂立、履行及終止的全過程，我國«合同法»中多處條文出現(xiàn)合同目的及其相關(guān)表達(dá)，除涉及合同無效的認(rèn)定、合同履行方式和質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)、合同條款的理解等，余者均以“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的方式出現(xiàn)，成為判斷合同法定解除成立與否的關(guān)鍵所在，進(jìn)而影響市場交易安全及秩序穩(wěn)定。然而與合同目的的重要性并存的是其本身又具有難以界定與認(rèn)定的抽象性。合同目的反映的是合同當(dāng)事人對(duì)訂立合同概括性的要求。作為一個(gè)不確定的類型化或規(guī)范化法律概念，合同目的的內(nèi)涵不確定且外延開放，須由法官在具體的案件裁判過程中評(píng)價(jià)地加以補(bǔ)充，使其具體化。[1]10何謂合同目的以及如何認(rèn)定合同目的不能實(shí)現(xiàn)，在很大程度上是一個(gè)實(shí)踐性問題。不同類型的合同中，當(dāng)事人所持的合同目的各有不同;而同類型的合同，如房屋買賣合同和貨物買賣合同，亦因標(biāo)的物、用途等因素而在合同目的上有所差異。

　　一般而言，對(duì)合同目的的準(zhǔn)確把握應(yīng)考量合同約定的具體內(nèi)容以及合同相對(duì)方訂立合同時(shí)所要達(dá)到的預(yù)期效果，同時(shí)還需結(jié)合具體案情及生活經(jīng)驗(yàn)進(jìn)行綜合認(rèn)定。在眾多的合同類型中，鑒于房屋作為人們生產(chǎn)生活資料的不可或缺性、近年來房地產(chǎn)市場的持續(xù)火熱及調(diào)控形勢、房屋產(chǎn)權(quán)交易的頻繁性以及相應(yīng)糾紛的高發(fā)等因素，文章將研究對(duì)象確定為房屋買賣合同，具體范圍涵蓋商品房買賣合同、商品房預(yù)約合同、商品房預(yù)售合同以及二手房買賣合同。近年來的案例數(shù)據(jù)顯示，正是由于合同目的本身的概括抽象，無論是確實(shí)存在導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)之情形，抑或純粹不愿繼續(xù)履行合同，民眾以合同目的不能實(shí)現(xiàn)作為事由和依據(jù)在房屋買賣合同的解除糾紛中所占比例奇高，且有逐年加劇之勢。由此也導(dǎo)致房屋買賣合同中合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定成為司法實(shí)踐中爭議的焦點(diǎn)，文章即基于此對(duì)國內(nèi)個(gè)案判決進(jìn)行實(shí)證考察，力求歸納房屋買賣合同中合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)的常見情形及判定規(guī)則。

　　二、房屋買賣合同糾紛中合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)的法律適用

　　房屋買賣合同既具備合同的一般特征，因而適用合同法及相關(guān)司法解釋中對(duì)合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)的一般性規(guī)定;又有自身特殊屬性，如標(biāo)的物轉(zhuǎn)讓采納登記生效主義、價(jià)款支付通常需借助貸款方式、合同履行期限較長且具備較強(qiáng)的不確定性等，對(duì)合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定均有極大影響。為此，涉及房屋買賣合同的特別法亦針對(duì)其合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)進(jìn)行了專屬規(guī)定。

　　(一)合同法及其司法解釋中的一般性規(guī)定

　　“合同目的不能實(shí)現(xiàn)”作為合同法定解除的條件之一，由王家福、梁慧星等學(xué)者提出，并為«合同法»第94條所認(rèn)可。«合同法»第94條列舉了合同法定解除的四種情形，在第一項(xiàng)“因不可抗力”和第四項(xiàng)“當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為”的后半段，特別明確了“致使不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的要求，而其余兩項(xiàng)“在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行”以及“當(dāng)事人一方遲延履行，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行”，則因所涉對(duì)象是合同中的“主要債務(wù)”，在條文中未附以合同目的不能實(shí)現(xiàn)的要求。但學(xué)界普遍解讀為，立法者可能假定“遲延履行主要債務(wù)+催告后仍不履行”即構(gòu)成“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”[2]393。而司法實(shí)踐中，法院亦在裁判書中的說理部分慣常性使用合同目的不能實(shí)現(xiàn)對(duì)其予以論證。此外，2009年«最高人民法院關(guān)于適用‹中華人民共和國合同法›若干問題的解釋(二)»第26條明確了第三個(gè)導(dǎo)致合同目的無法實(shí)現(xiàn)的事由，即合同成立后客觀情況發(fā)生無法預(yù)見但非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化。

　　對(duì)于房屋買賣合同而言，除在«合同法»總則以及整體性司法解釋中尋求其合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定依據(jù)外，亦不可忽視«合同法»的買賣合同章節(jié)及其司法解釋。«合同法»第九章買賣合同第148、166條分別涉及質(zhì)量問題，二者對(duì)標(biāo)的物不符合質(zhì)量要求是否可以解除合同，以及分批交付標(biāo)的物，出賣人對(duì)其中一批標(biāo)的物不交付或者交付不符合約定是否可以導(dǎo)致該批、該批及其后各批標(biāo)的物的合同解除，均采納了“不能實(shí)現(xiàn)合同目的”的判斷標(biāo)準(zhǔn)。其后第167條則針對(duì)出賣人而設(shè)，當(dāng)分期付款的買受人未支付到期價(jià)款的金額達(dá)到全部價(jià)款的1/5時(shí)，出賣人即可主張合同目的無法實(shí)現(xiàn)而行使單方解除權(quán)。

　　2012年«最高人民法院關(guān)于審理買賣合同糾紛案件適用法律問題的解釋»第2、3條規(guī)定了預(yù)約合同的解除，簽訂后續(xù)買賣合同是預(yù)約合同的目的，而所有權(quán)轉(zhuǎn)移則是買賣合同的目的，預(yù)約合同一方當(dāng)事人不履行訂立后續(xù)買賣合同義務(wù)及出賣人因未取得所有權(quán)或者處分權(quán)致使標(biāo)的物所有權(quán)不能轉(zhuǎn)移的，即表明預(yù)約合同目的無法實(shí)現(xiàn)，相對(duì)方具備合同解除權(quán)。其后第25條在規(guī)定出賣人不履行或遲延履行從給付義務(wù)導(dǎo)致合同解除的情形中，亦強(qiáng)調(diào)該違約行為應(yīng)造成買受人合同目的不能實(shí)現(xiàn)。

　　(二)特別法中針對(duì)房屋買賣合同的專屬規(guī)定

　　2001年6月，建設(shè)部審議通過的«商品房銷售管理辦法»正式施行。盡管其屬于行政法范圍下的部門規(guī)章，但在商品房買賣合同的專屬性立法或司法解釋出臺(tái)前，依然對(duì)認(rèn)定該類合同解除中的合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)起到了重要作用。2003年6月，«最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋»(以下簡稱«商品房買賣合同司法解釋»)得以施行，多處直接或間接地對(duì)于合同目的及其不能實(shí)現(xiàn)予以了界定，其中有對(duì)«合同法»第94條內(nèi)容如遲延履行的再細(xì)化，亦有對(duì)«商品房銷售管理辦法»規(guī)定的重申。

　　三、房屋買賣合同糾紛中一般目的及其不能實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定

　　一般目的為通常情況下正常人訂立合同時(shí)所持有的目的，其不言自明，不以合同中的明確約定為前提。房屋買賣合同糾紛中，法院對(duì)于一般目的的理解趨于一致，均認(rèn)定房屋買賣之一般目的在于轉(zhuǎn)讓房屋，表現(xiàn)為出賣人售出房屋并獲得價(jià)款支付;買受人取得房屋所有權(quán)，進(jìn)而對(duì)其占有使用。認(rèn)定何種情形構(gòu)成一般目的不能實(shí)現(xiàn)者，大多能從房屋買賣合同的專屬性規(guī)定中尋找到依據(jù)，司法實(shí)踐中的具體應(yīng)用有靈活放寬之勢;而未予明確規(guī)定的新情況、新問題，亦因一般目的本身的普遍性，受到各地高級(jí)人民法院乃至最高人民法院關(guān)注，并出臺(tái)相應(yīng)規(guī)定。

　　四、房屋買賣合同糾紛中特殊目的及其不能實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定

　　對(duì)于任何種類的合同糾紛而言，特殊目的及其不能實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定往往都是司法實(shí)踐中的難點(diǎn)。在房屋買賣合同糾紛中，其特殊目的通常表現(xiàn)在買方合同目的的實(shí)現(xiàn)④上。隨著居者有其屋到居者“優(yōu)”其屋理念的變化，如今的住房不僅承托著居住功能，更牽涉到落戶、入學(xué)、投資等諸多事宜，而即使是單純的居住，人們對(duì)其要求亦逐步提高，戶型、采光等因素均直接影響著合同目的的實(shí)現(xiàn)。在特殊目的及其不能實(shí)現(xiàn)的認(rèn)定上，法院裁判的依據(jù)無法具體化，通常需引用«合同法»第94條的一般性規(guī)定，并結(jié)合個(gè)案情形進(jìn)行裁判說理。

　　相關(guān)論文范文閱讀：行政法學(xué)研究日本房屋征收制度

　　【摘要】在財(cái)產(chǎn)權(quán)須受到公共利益限制的憲法規(guī)定之下，日本的《土地征收法》遵循“無補(bǔ)償即無征收”的原則，建立了分別針對(duì)確認(rèn)項(xiàng)目所具公共利益性質(zhì)的項(xiàng)目認(rèn)定程序制度和調(diào)整、保障私人利益的裁決程序制度。當(dāng)兩項(xiàng)程序中產(chǎn)生的行政行為有爭議時(shí)，分別適用行政訴訟中的撤銷訴訟和當(dāng)事人訴訟。此外，該法律還為通過自愿收購取得公共用地的方式設(shè)置了調(diào)解、協(xié)議確認(rèn)和和解等特別程序。