這篇法學專業職稱論文發表了民法中不動產登記制度的功能與價值，不動產物權指的是權利人基于不動產所享有的物權。包括所有權、地上權、地役權、永佃權、典權、抵押權6種。不動產物權以登記為其公示方法，不經登記不發生法律效力。
 

　　關鍵詞：法學專業職稱論文,不動產登記制度,法律論文發表

　　一、我國不動產登記制度及效力

　　(一)我國不動產登記制度

　　不動產物權登記，即權利人申請國家有關登記部門將有關申請人的不動產物權事項記載于不動產物權登記薄的事實。登記可以定性為一種事實行為，即在不動產物權的變動依法律行為進行時，登記是必要條件。在交易中，不登記不產生效力，物權不得變動。

　　我國民法中不動產登記制度采取的是以登記生效主義為原則，登記對抗主義為例外的形式，在登記生效主義中，不動產物權的取得、轉移、變更，除需要合法有效地合同外，還需對該不動產進行相應的登記。在我國民法中涉及的需要登記的不動產物權包括：土地所有權、建筑物使用權、土地承包經營權、宅基地使用權等。在登記對抗主義中，登記只是作為對抗第三人權利而存在，而不是不動產物權生效所必須的。例如，《物權法》第127條規定：土地承包經營權自合同生效時設立。對于土地承包經營權而言，事后縣級以上人民政府發給的土地承包經營權并登記造冊，只是對該權利的確認而已，此外還具有對抗第三人的效力。此時，登記是以對抗要件存在，地役權也屬于此種情形。

　　(二)不動產登記的效力

　　我國民法不動產登記主要是在行政機關進行。通過一種規范統一的形式，對不動產物權所有的一種國家確認的行為。不動產物權經過登記以后，國家確定權利的存在，產生確定力。不動產登記制度的效力可以體現在以下幾個方面：

　　1.對不動產物權的確定;我國不動產物權采用的是登記要件主義，在獲得不動產的過程中，除了占有或買賣的事實存在外，需要有登記要件，通過登記，才能合法擁有不動產物權，享有占有、使用、收益、處分的權利。

　　2.在不動產物權變動中，不動產物權變動后所有權歸屬的確定;在土地買賣的一級市場或是二級市場，除國家為公益目的的進行的土地劃撥或國家擁有的自然資源、土地外，法律中明確規定不動產物權需要登記的范圍，不動產交易后都需要經過登記以取得法律上的認可，并且得到國家的確認，使該法律關系透明的存在，并且表現于外的事實能讓公眾信賴。

　　3.公信效力：不動產登記制度的公信力依存于確定的效力而產生，若當事人在取得、進行物權變動或其他變更不動產物權現有所屬狀態時進行了登記，第三人可以依賴登記過的行為而為一定的行為，依據登記行為而產生的事實行為與真實狀態不相符，善意第三人的行為取得不動產的物權并能夠得到法律的保護，而針對事先串通的惡意第三人，公信效力會喪失原有的特點。例如，在夫妻雙方婚姻存續區間，作為共同財產的房屋登記在丈夫名下，丈夫未經妻子同意與第三人簽訂房屋買賣合同并進行了登記，第三人在交易過程中信賴了房屋登記處所登記的權屬進行交易，物權變動并登記后即使妻子提出異議，該善意第三人可以依據已經登記的事實，取得房屋的所有權。

　　不動產登記制度所的確定力、公信力是產生一系列功能的基礎，并以效力為基礎，功能為依托，對不動產登記制度的價值意義有深遠的影響。

　　二、我國民法中不動產登記的功能

　　(一)確定不動產物權歸屬

　　不動產登記制度將擁有不動產的所有人，權利所包括的范圍，可以使用的期間等圍繞不動產的權利都記載于登記薄中。而在涉及需要登記的不動產進行交易時，占有并不代表物權的轉移，只有通過在登記機關進行登記后，產權具有國家確認的效力，才是真正的實現物權的轉移。登記公示作為不動產物權取得的生效要件，在不動產交易的過程中，如果只有當事人的意思表示與有效的合同，在法律上并沒有實現不動產物權的變動。

　　國家通過登記制度明確不動產的所屬，為維護市場交易安全中最關鍵的安全要素提供保障，能夠更好的調動市場的積極性，有利于經濟社會的發展。

　　(二)市場調節功能

　　社會主義市場經濟是我國經濟的發展形式。市場調節作為調整資源配置最重要的手段之一，是以市場的供求關系為基礎進行，但是市場調節的滯后性對于不動產交易市場卻是致命的，交易主體在交易中不能預料到可能發生的各種情況，所以經常會出現始料不及的情況而導致交易的中斷，例如一物二賣這種情形在現在的不動產交易中大量存在。由于市場在最終的結果出現時才能反應出買賣中的真實情況，這樣必定會損害不同當事人的利益。此時，不動產登記制度中的預告登記制度就能夠推動著市場調節的公平性發展。

　　我國《物權法》弟20條規定，當事人簽訂買賣房屋或其他不動產物權的協議，為保障將來實現物權，按照約定可以向登記機構申請預告登記。預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力。該制度的好處在于，如果出賣人想要進行一物二賣，已經進行預告登記的登記人可以主張基于合同的債權和基于登記的物權的雙重保障。既可以以預告登記為基礎要求出賣人違反合同的行為進行違約損害賠償，也可以向已經獲得不動產的受讓人主張物權的不成立，行使返還不動產登記請求權。由此可見，預告登記制度保障了市場主體的利益，使得一物二賣的情形得到有效解決，維護了市場調節的穩定性。

　　在不動產交易市場中除了存在著這種購買方與房產商交易的情形外，還存在著大量的不動產擁有者與需求者之間一對一的交易市場，也是市場調節資源配置的一種情形，但是買賣雙方在很多時候再買賣過程中對不動產的處理僅依雙方的買賣合同和對不動產財產的交付作為不動產物權變動的形式，并沒有在登記機關進行物權的變更登記，此時，市場中的不動產信息沒有得到真實的反應，阻礙了市場對資源的配置，因此，不動產登記的進行有助于讓市場資源信息完整，維護市場分配的公平性。 　　(三)行政監管功能

　　市場調節無法很好的把我國不動產市場打理得有條不紊，僅靠市場調節無法完成我國建設和諧經濟的目標，美國的泡沫經濟和次貸危機就是發展中的前車之鑒，只有通過國家的宏觀調控，行政監管這只有形的大手與市場調節這只無形的大手相結合，才是健康發展的保障。

　　不動產登記制度不僅體現在法律規范中，在具體實行時又會以行政規范來明確規定程序、時間等問題。因此許多登記事項多見于行政規范中。通過登記后，國家能夠對全國登記信息充分了解，制定宏觀調控政策。這有利于行政機關在對不動產價格監管，對不動產交易中稅收進行調節與控制。

　　(四)社會服務功能

　　不動產登記內容涉及廣泛，不動產在登記機關登記后能夠產生信賴利益。因此完全可以作為信息公開的對象，當然這些都是建立在充分保護當事人隱私的情況下。一旦不動產登記的信息作為信息公開的對象，不僅對公民個人提供了信息服務，也對市場以制度的開放性提供服務。不動產登記制度的社會服務功能體現在以下幾個方面：

　　1.對公民的服務。作為不動產登記功能之一的明確不動產物權的歸屬就是為公民提供服務最重要的方面。人們在投資決策時需要依賴大量的社會信息，而這些信息來源沒有保障，很多是虛假，不可靠的。而為了保護私人財產的安全性，政府提供的信息，具有可靠性，在進行不動產交易時，人們可以信賴在不動產登記機關查詢到與不動產相關的信息，做為其買賣，投資的參考信息。不動產登記制度賦予不動產物權變動以法律效力，在買賣完成后，通過對不動產物權登記的變更，物權屬于登記薄上記載的所有人，國家法律作為其保障，使得交易最終完滿的進行。

　　2.對市場的服務。不動產作為固定資產，即使不兌換為現金也能作為參股的條件加入到有限公司和合伙企業設立中去。權利人可用自己擁有的不動產參與設立有限公司，但是作為非現金的加入，一旦加入，就是成為公司的財產而非個人財產，此時不動產的所有權屬于公司而非個人，由于不動產物權的變動因登記得以實現，所以只有在登記機關進行變更登記把不動產登記到公司名下，才能作為入伙或是參股的實繳出資。不動產登記在此時產生了確定物權轉移的效力，有效地盤活了資源的各種形式。

　　為了維護市場中不動產交易的安全，不動產登記制度對一些滅失或不能交易轉移的不動產也有相應的規定。例如不動產登記制度中的注銷登記，不動產物權在一定情況下滅失，是進行注銷登記的一種情形，已經消滅了的不動產物權經登記機關注銷登記后，權利消失，以免再進入交易市場，引起混亂，造成損失。

　　第三，對政府的服務。不動產登記制度為政府提供相關數據的統計、制度的研究、政策的制定提供依據。

　　三、我國民法中不動產登記的價值

　　(一)秩序價值

　　不動產物權通過登記，確定權利的歸屬，發揮不同功能，一旦經登記享有物權，義務人都負有不得侵犯該物權的義務，因此不動產登記制度對于保護財產權益，穩定交易過程，具有重要的秩序價值。

　　首先，不動產物權變動后通過登記具有法律效力。在不動產交易中，過戶登記與變更登記是交易中的確權行為，一經登記，物權形成，并產生排他的效力，所有人并以此為依據可以占有、使用、收益、處分該不動產。只要登記一直在有限期內，權利一直連續的存在，是一種對自然人權利確認的制度，實行登記的同時也為國家確定不動產物權提供法律基礎。不動產交易市場中以不動產登記制度的確定為依據，具有明確產權，對市場、行政、社會服務的功能。在婚姻家庭關系中，不動產作為家庭財產的組成部分，是屬于婚前財產還是夫妻共同財產，查詢登記是尋找依據的重要形式。確定財產的歸屬，為家庭理財與投資，提供條件。在買賣過程中，依據單方同意出售房屋，買賣合同無效，但是，只要作了變更登記，交易行為受法律保護。

　　其次，不動產登記制度效力中的確定力是以國家公信為保證的，且我國登記機關為行政機關，使登記這一民事行為能夠通過行政作用予以保障其效力。這種形式在目前中國發展中存在具有一定的合理性，因為市場并沒有完全的強大到能夠以自己的能力協調好不動產權利所屬，并沒有為權利的屬性提供保障。通過國家公信力為其強大的后盾，以法律為保障，以秩序為基礎，建立和維護一定的經濟關系和社會秩序，促進社會和諧健康的發展。

　　(二)經濟學價值

　　不動產登記制度是以法律，行政法規的形式確定的，一旦不動產物權產生變動時，都需要進行的一項手續。它的好處是能夠對各地各處的不動產物權變動都有詳細的記錄，受國家的保護。當所有人想要變賣不動產時，作為買方對不動產的購買畢竟是慎重投資，必定會考慮交易是否安全可靠，將來收益怎樣等各方面的因素，而作為交易是否安全最基本的要素，則是不動產物權產權歸屬的界定，如果沒有不動產登記制度，對產權的界定需要枉費大量的時間與金錢且到最后都不能達到理想的結果。而不動產登記制度就解決了這方面的難題，只要雙方想要進行不動產買賣交易，達成意向，簽訂合同，到登記機關查詢，從產權的歸屬合法與否到變動登記的申請，登記一氣呵成，節約了雙方在交易中的成本和時間，提高了交易的效率。并且在登記機關查詢到的事實狀態承載著國家的公信力，這種公信力是維護交易安全的基礎。

　　在不動產交易中通過登記制度節約了社會交易成本、時間、交易的安全性也能夠得到有效的維護，因此更多的社會主體就會對市場運行有更多的信賴，從而產生強烈的績效影響。更多的人愿意進行交易，提高不動產物權變動的效率，能夠更好的通過市場實現不動產資源的優化配置，實現國家稅收增長，財政收入增加，實現經濟與社會共同發展的雙贏局面。

　　(三)對社會學價值

　　社會學研究的是各種不同形式的社會組成部分。通過這些知識的研究，可以向人們提供各個不同社會領域的知識，告訴人們各種社會現象產生的原因，為什么會有這種現象并且將來會怎樣。不動產作為社會因素的組成部分，在市場經濟中，起著舉足輕重的作用，而對于不動產這個社會社會因素研究的途徑之一是通過對不動產登記制度來進行。 　　不動產物權的取得、設定、轉移、變更、終止均應辦理登記，各個環節都聚集了大量不同的信息。通過對這些信息的研究，可以對科學的管理社會和制定科學正確的社會政策提供依據。經過論證后提出的建議可為發展社會主義市場經濟服務，促進社會的良發展。

　　四、我國不動產登記制度的構建

　　我國的不動產登記制度已經形成了自己的框架，以我國目前的經濟發展水平和社會發展水平來看，現有的制度總體上滿足社會發展的需求。但是在一些地方隨著社會、經濟的發展，不動產登記制度開始暴露其制度缺陷，需要對其進行改革與重構。不動產登記制度的改革必須在現有的立法框架與制度下，以登記為支撐點，以維護不動產登記制度功能與價值為基礎，對制度的缺陷與不足進行修復與校正。

　　(一)建立獨立統一的法律規范

　　我國民法中關于不動產登記制度規則散亂、不集中，《民法通則》、《物權法》、《土地登記辦法》等法律、司法解釋、行政法規中都有規定。在具體的實行到不同的地方時，各地體現出來的規定又不相同，造成了登記制度的混亂，造成許多不便，因此，制定一部獨立的不動產登記制度法律迫在眉睫。

　　主要是需要知道哪些是一定要登記，哪些是在物權的變動時才需要登記的情形。并不是只要涉及不動產物權就必須進行登記，這樣在一定的程度上會浪費登記資源。比如說財產的繼承，當繼承人因繼承的發生對不動產物權的取得時，從繼承開始時無需登記便擁有不動產物權的所有權。除非在將來繼承人需要變賣該不動產時，才需要登記。還有就是我國實行土地公有制，國家土地所有權和集體土地使用權及劃撥用于公益用地和農村承包土地經營權并沒有做出需要登記的規定，這些是否應該納入登記范圍都應該明確。

　　(二)堅持登記效力的基礎上完善不動產登記機構

　　我國不動產登記有確定、公信的效力，在此基礎上，可以進行以下關于不動產登記機關制度的建設。

　　靈活機動的分配不動產登記制度的權力。我國《物權法》第十條：不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理。為了獲得更充分，更明確的資源利用信息，并且能夠解決邊遠地區登記不便的地區，可考慮設立登記機關的派出機構。對收費實行標準以城市和農村作出不同的劃分。通過這些措施來擴大登記的覆蓋范圍和發揮效力的空間。

　　(三)在審查限度范圍內合理促進信息公開

　　對不動產登記情況的信息公開，有利于交易中當事人的查詢，是維護交易安全的保障，我國關于不動產登記信息的公開在《土地管理條例》第三條：土地登記資料可以公開查詢的規定，而對于具體可以公開哪些資料未予明確，應該在不動產登記審查范圍內對主體、面積、位置等對交易中有利而不侵犯個人隱私的資料，根據不動產登記主體的授權或合法證明取得信息。形成信息公開與隱私保護的雙重結合。

　　不動產登記制度的審查還應當把錯誤登記與賠償機制結合起來，以至于在審查的過程中切實保障權利人的合法權益。

　　(四)構建不動產登記錯誤賠償責任制度

　　不動產登記錯誤賠償責任，是指不動產登記機構及其工作人員由于沒有盡到應有的審查責任造成不動產登記出現錯誤結果，并且給不動產權益人造成了不應有的損失，而應該承擔的損害賠償責任。不動產登記作為不動產公示的特定方法，可以清楚的展現物權的歸屬和內容，具有保障權利保護交易安全的功能。因此我國有必要通過立法的形式建立不動產登記的錯誤賠償責任制度。(作者單位：中南財經政法大學)

　　推薦期刊：政策(月刊)創刊于1993年，是中共湖北省委主辦，省委辦公廳、省委政研室承辦的省委機關刊物。