摘要：隨著市場經濟的不斷發展，房地產市場得到了快速發展，同時近年來受政府宏觀調控的影響，土地儲備制度工作的開展使得房地產市場穩定性明顯提升。借助土地儲備機構針對各地土地開發進行管理，逐漸形成了比較穩定的作用機制，不僅可以實現對房地產市場的宏觀調控，同時也可以對我國社會發展產生促進作用。

　　關鍵詞：城市土地;儲備制度;房地產市場

　　引言

　　在日益激烈的市場競爭中，房地產開發企業要想提高市場份額和行業競爭力，獲取可觀的項目收益，首先就要獲取優質土地資源，隨后才能開展下一步的規劃、建設和銷售等項目開發工作。以前的說法是，一個項目的成敗，有4321原則：拿地研判占40%，設計規劃占30%，銷售企劃占20%，市場機會占10%�，F在，業界很多人認為，拿地的重要性已經占到85%。換句話說，地拿對了，就成功了一大半。地域布局、地段選擇、地價控制(“三地”)是優質土地資源的天然稟賦。因此，探究新形勢下房地產開發企業收益狀況的影響因素，幫助企業更好地獲取優質地塊，成為房地產開發企業實現可持續發展的核心要素。

　　城市規劃評職論文范文城市土地資源管理的現狀和對策

　　1城市土地儲備制度對房地產市場的影響

　　1.1展現土地價值最大化

　　在城市土地供應模式中土地收購儲備制度已經成為最為重要的特點之一，通過將出讓與收購進行區分，以此來展現政府在土地供應中的主導性作用。借助收購、儲備、交易機制等，在土地一級市場被政府所壟斷以后，可以借助招標、拍賣等方式進行土地供應，而這也會造成經營性用地獲取渠道更加單一化，價格漲幅度增加。究其原因就是一級市場被壟斷以后，雖然在一定程度上遏制了腐敗等問題，且通過拍賣等手段使得土地價格隨之增加，另外政府借助價值杠桿完成市場調控，利用競爭機制使得土地只能被高價買走，雖然提高了土地利用效果與土地價值，但是從客觀層面上來講使得土地價格明顯增加。

　　1.2房價影響因素的分析

　　本文采用主成分分析的方法，對房價的影響因素進行主成分分析。利用降維的思想，把多個指標轉換為幾個綜合指標的多元統計。本文采用北京市常住人口數量(x1)、生產總值(x2)、人均可支配收入(x3)、建筑業總產值(x4)、房地產企業土地購置費(x5)作為影響房價的主要因素進行主成分分析。查閱《北京市統計年鑒》獲得相關數據，因為土地儲備制度是從1996年開始實施的，所以文本選取了北京市1996年——2018年的數據進行分析。

　　1.3優化布局結構

　　在使用土地儲備制度以前雖然進行城市規劃已經得到了廣泛的關注，但是從實際實施效果上來講，卻存在著一定的不足，甚至還表現出了土地利用分散、實際情況散亂等問題。但是對于房地產行業來講，因其屬于周期性相對較長的行業，引入如果沒有做好前期計劃工作，那么很容易造成房地產市場需要面臨新的風險。但是在土地儲備制度的使用下，使得儲備中心完成土地收購、儲備以及供給等，同時也可以根據城市中的規劃要求開展建設工作，促進房地產事業的穩定發展。另外借助土地凈地出讓，在公建配套方面主要由政府統一開展，能夠實現對城市功能布局的統一規劃，從而將不同房地產項目進行整合，不僅優化了布局結構，同時也實現了功能上的互補，提高了綜合效益。

　　2研究現狀

　　關于房地產調控的研究，現有的研究大多聚焦于房地產調控政策是否能有效控制房價，探究政策變量與房價之間的關系，以此來評價房地產調控政策的有效性。關于房地產調控政策對房地產企業影響的研究相對較少，其中，王先柱研究了房地產調控政策中的貨幣政策對房地產企業現金持有水平的影響。2010年以來出臺的房地產宏觀調控政策使得房地產企業的融資渠道受到嚴格限制。

　　Yu研究發現緊縮的調控政策可以直接影響房地產企業的投資支出，也可以通過融資約束間接影響投資支出。潘慧峰通過研究限購政策對住房市場的影響，發現住房供給量有明顯的跨期調整現象，房地產企業存在“捂盤”行為。然而，現有研究大多是關于單一政策(土地、貨幣、財政、行政手段等)對房地產企業融資和投資等方面的影響，關于房地產調控政策對房地產企業經營業績影響的研究較少。

　　因此，根據房地產調控政策劃分房地產調控周期，分析房地產企業經營業績受調控周期的影響。此外，由于國有房地產企業和非國有房地產企業存在差異，國有企業與政府的關系更為密切，這種關系勢必會影響到房地產企業的融資和投資。王先柱指出與非國有企業相比，國有企業在財務和政策上受到政府保護要多。

　　3城市土地儲備制度建設中存在的問題

　　在新時期發展下，政府為了更好地開展土地儲備工作，陸續出臺了相關的文件，但是在實際落實中卻存在著法律法規不夠完善等問題，難以對土地收購儲備制度產生有效的約束作用。由于土地儲備方面表現出了法律依據不足等問題，使得在實踐工作中產生了許多問題。從具體表現上來講，首先，土地儲備制度下包含了層層委托代理關系，對土地制度機構、制度運作監督存在著一定的不足，很容易造成部分代理人出于經濟利益等因素的考量而忽視評價等。

　　其次，在一些地方中直接將土地運用到銀行抵押貸款方面，使得土地變現能力隨之降低，而為了避免出現地價波動風險，不僅采取了壟斷措施，同時也出現了儲備機構壓低產出、哄抬地價獲取利益等行為。由于行政劃撥土地存在被挪用現象，使得房地產市場公平有序發展受到限制，一旦出現糾紛問題，很容易出現無法可依現象。最后，因法律監督與約束作用不足，使得土地收購、儲備等過程中需要資金量相對較大，從而也就產生了貪污、腐敗等問題。

　　4城市土地儲備制度對房地產市場的促進措施

　　4.1由粗放土地儲備向精準土地儲備轉變

　　在實行土地儲備時，要合理地確定土地儲備總體規模。土地儲備供應不足，項目難以落實;土地供應過大，又會導致土地資源的浪費。土地儲備的最終目的是為了更好地促進經濟發展，為重大項目的落地提高保障。所以要全方位了解土地儲備現狀，為國土資源管理工作提供準確、全面的數據來源，保障數據真實性、時效性，合理安排近期土地儲備規模、布局、投放數量，確定遠期土地儲備規模和空間引導。

　　4.2完善法律法規

　　土地儲備制度作為調控土地市場的重要方式之一，能夠確保土地價值的最大化，同時也可以實現優化房地產布局結構目標，避免出現違法土地交易等問題。因此在現階段發展中就要從完善法律法規入手，確保在實行土地儲備制度時能夠做到有法可依。隨著市場經濟的不斷發展，還要從加強土地儲備制度立法，確保這一制度能夠長期穩定的發展。首先通過制定出專屬的法律制度，在規定收購對象、范圍等基礎上做好利益主體與分配方式區分工作。

　　結束語

　　綜上所述，要促進房地產事業的穩定發展，就要從展現土地儲備制度優勢出發，針對城市發展情況進行分析，發揮出政府的宏觀調控作用，運用科學的調控手段，解決房地產市場發展中的問題，實現長遠發展目標、

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　　作者：趙學軍