摘要:隨著房地產市場的日漸成熟，在相關住房制度和政策的推動下，居民的住房消費得到了有效的啟動，促使房地產行業的活躍。房地產開發過程是開發商通過土地改造、房屋建設或建筑物翻新等城市開發建設，從而達到其社會和經濟目的的過程。目前，房地產開發已成為國家經濟支柱產業之一。了解房地產開發流程是企業的立足之本。基于此，本文將結合現狀，淺析房地產項目開發報建流程。

　　關鍵詞：房地產項目;報建流程;項目開發

　　一、引言

　　為了發展和規范房地產開發，更好的提高企業的競爭優勢，國家出臺了一系列相互制衡、相互監督的政策法規。這些政策法規由各級政府及相關的自然資源、環保、安全監督、質量監督、規劃、人防等多個職能部門各司其職，分頭管控和執行。對此，在房地產項目開發報建過程中應當及時關注最新的政策法規，明晰各個行政管理部門的職責，合理規劃項目報建流程，更好的做出有效決策，對每個流程的具體工作有一定了解。從立項到施工的各個階段需要房地產企業及時與相關政府部門交流合作，做到具體問題具體解決，重點分析不同節點的工作內容，實現房地產報建流程的優化，讓房地產開發工作有條不紊的展開。

　　二、房地產項目開發前提

　　房地產項目開發既有經濟性又有綜合性，過程涉及到多個環節，且在前期階段需要大量的資金與漫長的準備周期，需要滿足以下前提：

　　2.1具備房地產開發資質

　　從事房地產項目的經營開發時，必須具備對應的開發資質等級。根據《房地產開發企業資質管理規定》《建設部第77號令》，房地產開發資質共有一、二、三、四個資質等級，對于新成立企業可申請《暫定資質證書》。根據相關資質方可從事相應的房地產項目開發經營。

　　2.2配備相關技術人員

　　房地產項目涉及范圍較廣，如經濟學類、經營類、財務類、統計類、工程類等等，只有配備了相關的技術人員才能成立部門，達成各個專業部門間的配合工作。此外，《房地產開發企業資質管理規定》里也對人員配置問題做了明確規定，如二級資質，具備相應職稱的專業人員不得低于二十人，中級及以上不得低于十人。

　　2.3擁有一定經濟實力

　　房地產項目是一項大型工程，開發資金動輒上千萬、億，投資金額巨大，有較長的周轉時間，沒有一定雄厚的經濟實力，很容易在開發過程中出現經濟鏈問題造成項目開發失敗，因此一些地區會在開發項目貨幣資金管理辦法中明確企業在預售前應當設立監管賬戶，在每次監管賬戶撥付時要求留存一定的比例在監管賬戶中。同時，為保障農民工合法權益，在辦理施工許可證之前應繳納一定數額的農民工工資保證金。這些舉措效果顯著，不僅加強了政府對項目工程的監管力度，也對從事房地產開發項目的企業做了經濟基礎要求。

　　三、房地產項目開發報建流程

　　在房地產開發項目里，前期策劃十分主要，能夠對后續的開發造成重要影響，因此開發企業必須在政府的監督下展開項目的施工以及后續的驗收工作，做到及時交流與反饋，確保順利實現工作目標。此外，因房地產開發項目的最后成果將會影響未來企業的經濟效益及企業品牌聲譽等，所以只有做好報建前期策劃工作，才能從根本上節約報建時間，提高項目開發效率。一般房地產開發報建流程，可以依據審批的先后順序，做出如下幾點：

　　3.1獲取土地使用權

　　土地使用權一般開發企業通過招拍掛、或協議出讓等方式獲得，憑相應地塊的規劃用地條件及紅線圖到規劃管理部門辦理《建設工程用地許可證》，并在繳納一定數額的土地出讓金后辦理《不動產權證》。

　　3.2方案設計的確定

　　土地使用權取得后，即可參照所在地的市場、客戶、產品定位情況以及項目開發周期，經濟效益分析等前期策劃、測算報告，依據規劃設計條件書選擇合適的設計單位進行初步設計方案工作。方案設計確定的同時，開發企業應同時委托相應的單位開展報建前期工作，需涉及到的部門及事項如下：

　　3.3規委會審查環節

　　方案確定后需由專家聯審后召開規委會審查，這一環節主要是了解詳細的方案，并審核該方案是否符合當地城市建設要求，在規劃上能否加強對城市建設的控制、引導作用，房地產項目在報建的過程中，需要提供規劃部門要求的行政資料及詳細的規劃到規委會辦公室。通過規委會后經規劃部門審核無誤后即可根據相應要求材料辦理《建設工程規劃許可證》。

　　3.4住建部門審查環節

　　住建部門審查的內容較多，主要有以下幾個方面：

　　3.4.1施工圖紙

　　住建部門需要對房地產項目的施工圖紙進行審查，在審查過程中要結合法律規定以及設計規范來展開技術性審查工作，如果是綠色、節能建筑設計都需要整套設計方案和圖紙。項目施工圖紙須經有資質的圖紙審查機構進行審查并獲取《施工圖審查合格證》;同時還應委托第三方單位進行防雷檢測并出具相應報告。

　　3.4.2施工安全、質量備案

　　施工圖紙設計完成并通過審圖機構審查無誤后，相關證件辦理妥善的情況下，開發企業應合理做好施工方案，簽訂施工合同。同時，施工現場臨時設施塔設等施工前期準備工作也應逐步開展。為監督建設單位的管理工作，確保參與其中的人員有安全保障，施工安全文明，施工技術質量的展開，開發企業應到住建部門辦理質安監通知書，以及施工許可證等手續，接受政府相關部門監督施工。

　　3.5商品房銷售

　　根據規定，開發企業須經過市、縣人民政府房地產行政管理部門允許房地產開發企業銷售商品房的批準文件即《商品房預售許可證》方可實行銷售商品房。根據預售許可證管理辦法規定，形象進度需達到以下條件才可辦理預售證，七層以下(含七層)項目，應已完成結構工程并封頂;七層以上項目，應已完成三分之二(且不少于七層)的結構工程。開發企業在滿足預售許可證辦理條件后，提供由房管局出具的商品房預測繪報告、市場監督局出具的商品房價格備案資料，物業部門出具的前期物業登記等其它規定的資料到房管部門，經房管部門人員現場核實審批后即可獲得《商品房預售許可證》。

　　開發企業在獲取預售許可證后，應設定商品房買賣合同，合同中要載明建筑面積、使用面積、價格、交付日期、質量要求、物業管理方式及雙方違約責任等，經房管部門查閱無誤后方可使用該合同模版。同時，開發企業在商品房交付使用時，還應當向購買人提供住宅質量保證書的約定，承擔保修責任。

　　3.6竣工驗收備案

　　各職能部門在設計審核批復方案的驗收工作中，應當做好質量監督，在竣工驗收審核環節需要的材料主要有方案設計材料、施工許可證書、承包單位的驗收材料、竣工驗收工作合格證明、各部門的驗收材料、負責人信息表以及住宅使用材料、質量說明等等。

　　小結

　　房地產開發流程是一個極其復雜的過程，涉及部門較多。結合綜上所述，我國各城市在房地產行業市場以及環境上存在一定差異，且各地在政策上也有差別，這就需要相關政府部門做好管理與監督，保障各地區的開發報建流程能夠合法合規執行。同時，開發企業也應及時跟進，了解最新的政策，按照規范與政府部門積極溝通，掌握審批流程與各項環節，優化房地產項目的開發工作，滿足開發需求。

　　參考文獻

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　　[2]陳菊香.房地產公司項目成本控制研究[D].廣州大學,2019.

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　　房地產企業想要在市場中獲得更好的發展空間，就必須提升自身的核心競爭力，才能獲得可持續發展，下面文章對于房地產企業核心競爭力的特點進行研究，并且也介紹了房地產企業核心競爭力的評估必要性及評估過程，促使房地產企業更快更好的發展。

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