為加強(qiáng)和規(guī)范玉溪市居民住宅小區(qū)物業(yè)管理工作，促進(jìn)居民住宅小區(qū)物業(yè)管理水平的提升，筆者因工作關(guān)系，有幸參加了縣區(qū)物業(yè)服務(wù)行業(yè)存在的困難和問題的調(diào)研。調(diào)研采取了約請(qǐng)街道等基層單位代表、物管企業(yè)代表、業(yè)主委員會(huì)代表、律師代表及相關(guān)單位召開座談會(huì)，深入新平縣、通海縣和市中心城區(qū)開展調(diào)研的方式進(jìn)行。

　　一、基本情況

　　全市目前共有物業(yè)服務(wù)企業(yè)154家(中心城區(qū)69家、七縣二區(qū)85家)，從業(yè)人員約5000余人，共有各類住宅小區(qū)約1407個(gè)，有物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理的小區(qū)350個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的25%;成立業(yè)主委員會(huì)的小區(qū)132個(gè)，占小區(qū)總數(shù)的9%。物業(yè)管理模式主要有物業(yè)公司管理、業(yè)主委員會(huì)管理、自行管理、其他模式管理。

　　二、物業(yè)管理存在的困難和問題及解決的對(duì)策和建議

　　物業(yè)管理是指由專門的機(jī)構(gòu)和人員，按照合同的內(nèi)容，對(duì)己竣工驗(yàn)收投入使用的各類房屋和附屬配套設(shè)施及場(chǎng)地以經(jīng)營(yíng)的方式進(jìn)行管理，同時(shí)對(duì)房屋區(qū)域周邊的環(huán)境、清潔衛(wèi)生、安全保衛(wèi)、公共綠化，道路養(yǎng)護(hù)統(tǒng)一實(shí)施專業(yè)化管理，并向業(yè)主提供綜合性服務(wù)。盡管物業(yè)管理的定義很明確，但是，從調(diào)研的整體情況看，依法管理到位、規(guī)范化程度高的小區(qū)為數(shù)不多，且普遍存在以下不容忽視的問題：

　　(一)物業(yè)服務(wù)費(fèi)收繳困難，影響物業(yè)服務(wù)企業(yè)良性運(yùn)營(yíng)

　　長(zhǎng)期以來，物業(yè)費(fèi)一直是小區(qū)居民與物業(yè)服務(wù)企業(yè)之間難以解開的“結(jié)”，物業(yè)收費(fèi)難成為制約物業(yè)企業(yè)發(fā)展的頭號(hào)難題。過去在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)體制下，很多職工享受福利房和單位物業(yè)服務(wù)補(bǔ)貼的紅利，沒有形成為物業(yè)服務(wù)買單的意識(shí)。

　　加之目前物業(yè)收費(fèi)定價(jià)機(jī)制還不完善，缺乏科學(xué)有效衡量、判斷物業(yè)服務(wù)商品品質(zhì)和功能的標(biāo)準(zhǔn)以及監(jiān)管體系。有的業(yè)主認(rèn)為物管費(fèi)由物業(yè)企業(yè)單方定價(jià)，收費(fèi)不合理，不愿意甚至拒絕交納物業(yè)管理費(fèi)，而物業(yè)企業(yè)認(rèn)為業(yè)主為已經(jīng)享受的服務(wù)而交費(fèi)是理所應(yīng)當(dāng)，雙方因此僵持不下，耗費(fèi)較大的時(shí)間成本和資金成本，最后拖得就拖、不了了之。長(zhǎng)此以往，導(dǎo)致有的物業(yè)企業(yè)入不敷出、難以為繼、不愿進(jìn)駐，甚至打算撤出。

　　對(duì)策和建議：多渠道解決物業(yè)服務(wù)費(fèi)糾紛問題。一是住建部門應(yīng)盡快出臺(tái)各類業(yè)態(tài)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn);二是物業(yè)企業(yè)要完善企業(yè)管理制度，做好賬務(wù)公示工作，讓業(yè)主及時(shí)了解物業(yè)企業(yè)的工作情況，爭(zhēng)取業(yè)主的支持，為收取物業(yè)服務(wù)費(fèi)打下良好的基礎(chǔ)。三是物業(yè)企業(yè)要進(jìn)一步提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，要站在業(yè)主的角度考慮問題，要想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，實(shí)實(shí)在在為業(yè)主解決問題，努力為業(yè)主營(yíng)造更加舒適、安全、健康、文明、和諧的生活環(huán)境。

　　四是不斷開拓物業(yè)管理的市場(chǎng)領(lǐng)域，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)服務(wù)范圍。五是建議房地產(chǎn)項(xiàng)目在開發(fā)建設(shè)時(shí)，適當(dāng)預(yù)留公共用房和公共車位，用于出租，用租金彌補(bǔ)物業(yè)服務(wù)費(fèi)和公共部位維修資金不足的部分。六是建議司法部門采用“支付令”的審判程序，提高審判效率，將“老賴”納入征信系統(tǒng)管理，遏制“賴賬”等不良現(xiàn)象。

　　(二)小區(qū)安全問題

　　小區(qū)業(yè)主財(cái)產(chǎn)損失賠償糾紛一般是小區(qū)內(nèi)房屋出現(xiàn)水管爆裂漏水卻未及時(shí)發(fā)現(xiàn)，或是發(fā)生入室盜竊案，或是摩托車、自行車丟失，汽車被擦掛，這些是小區(qū)物業(yè)管理中的瓶頸問題。由于小區(qū)存在安保管理不規(guī)范，安保人員工作不細(xì)致，保安責(zé)任的相關(guān)法律規(guī)定不健全等情況，在出現(xiàn)問題后，難以合理界定事故責(zé)任，極易引發(fā)糾紛，且易給社會(huì)造成不良影響。對(duì)策和建議：

　　1、建議物業(yè)企業(yè)在做好自身安保工作的同時(shí)，根據(jù)目前常見的業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間常見的財(cái)產(chǎn)損失、人身傷害糾紛等事項(xiàng)，在物業(yè)服務(wù)合同中作特別約定。這種特別約定無(wú)論對(duì)于業(yè)主還是物業(yè)服務(wù)企業(yè)都具有重要意義，一旦因上述事項(xiàng)發(fā)生糾紛，雙方均可以根據(jù)合同約定來處理，避免處理過程耗時(shí)耗力。

　　2、建議物業(yè)企業(yè)加強(qiáng)對(duì)安保人員的法律知識(shí)培訓(xùn)，并將法律法規(guī)中的要求貫穿到工作中，制定工作制度，并加以落實(shí)。3、建議物業(yè)企業(yè)多與社區(qū)、派出所加強(qiáng)交流溝通，及時(shí)傳遞信息，主動(dòng)邀請(qǐng)社區(qū)管片民警指導(dǎo)小區(qū)的物防、技防和人防建設(shè)工作。

　　(三)小區(qū)內(nèi)私搭亂建及不文明現(xiàn)象的管理

　　小區(qū)個(gè)別業(yè)主的亂搭亂建及一些不文明現(xiàn)象一直是困擾物業(yè)企業(yè)管理的主要問題之一。當(dāng)前，物業(yè)企業(yè)在小區(qū)管理中一旦遇到個(gè)別業(yè)主不聽勸阻而亂搭亂建，貓狗等寵物隨地大小便時(shí)，物業(yè)管理企業(yè)往往束手無(wú)策，且由于涉及的部門較多，難以形成有效的日常管理，日積月累，極易形成影響社會(huì)穩(wěn)定的事件。對(duì)策及建議：1、對(duì)于小區(qū)內(nèi)私搭亂建及不文明現(xiàn)象，實(shí)施行政執(zhí)法，建議由政府授權(quán)綜合執(zhí)法大隊(duì)進(jìn)行管理。2、建議采取“兩納入”、“一進(jìn)入”。

　　建議把居民小區(qū)管理納入社區(qū)建設(shè)管理范疇，將小區(qū)管理協(xié)商納入基層民主協(xié)商;強(qiáng)化街道辦事處及社區(qū)對(duì)住宅小區(qū)的監(jiān)管與指導(dǎo)，各街道統(tǒng)一配備專職物業(yè)協(xié)管員，認(rèn)真指導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)成立、履行物業(yè)交接及物業(yè)服務(wù)監(jiān)管職責(zé)，提高監(jiān)管效率;切實(shí)加強(qiáng)街道辦事處、社區(qū)、業(yè)主委員會(huì)及物業(yè)公司之間的互聯(lián)互動(dòng)，依托社區(qū)現(xiàn)有的調(diào)解室，開展小區(qū)矛盾糾紛調(diào)解工作。

　　(四)電梯安全隱患

　　隨著高層建筑的日益增多，電梯的維修、養(yǎng)護(hù)和管理已逐步成為業(yè)主關(guān)心的安全問題之一。目前，電梯的日常維保和定檢工作通常由物業(yè)公司配合相關(guān)單位完成，維保和定檢信息不透明、不對(duì)稱，待電梯發(fā)生故障不能運(yùn)行時(shí)，才會(huì)引起業(yè)主的重視，此時(shí)已難追責(zé)。對(duì)策及建議：建議由市場(chǎng)監(jiān)督管理部門依據(jù)特種設(shè)施設(shè)備管理的相關(guān)規(guī)定，建立小區(qū)電梯日常維保和定檢信息平臺(tái)，及時(shí)發(fā)布電梯維保和定檢情況。同時(shí)，要求物業(yè)公司定期在小區(qū)內(nèi)公示電梯維保定檢情況，設(shè)置投訴電話，完善電梯監(jiān)管制度。將對(duì)電梯實(shí)行全方位無(wú)死角監(jiān)管。

　　(五)業(yè)主委員會(huì)存在“三難”，作用發(fā)揮不明顯

　　一是業(yè)主委員會(huì)成立難。由于業(yè)主參與意識(shí)薄弱或是分派、對(duì)立，物業(yè)企業(yè)對(duì)組建業(yè)主委員會(huì)不積極、不支持。目前，全市成立業(yè)委會(huì)的小區(qū)只有132個(gè)，占9%，比例較低。

　　二是業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作難。由于業(yè)主委員會(huì)現(xiàn)有的法律地位無(wú)法代表業(yè)主維權(quán)，加之業(yè)主委員會(huì)組織較為松散，委員會(huì)成員無(wú)待遇、無(wú)必要工作經(jīng)費(fèi)、無(wú)依靠，完全靠熱心公益事業(yè)的奉獻(xiàn)精神來履行義務(wù)，各項(xiàng)工作難持久開展，不作為或“冬眠”現(xiàn)象較為突出。部分小區(qū)由于歷史遺留問題較多，業(yè)主委員會(huì)不敢接手，不愿得罪人，業(yè)委會(huì)的作用未能有效發(fā)揮。

　　三是業(yè)主委員會(huì)監(jiān)管難。業(yè)主委員會(huì)運(yùn)作缺乏監(jiān)督機(jī)制，有的業(yè)主委員會(huì)在小區(qū)維修基金使用、設(shè)施改造、業(yè)委會(huì)成員任免、開展訴訟等重大事項(xiàng)上，超越權(quán)限行使權(quán)利，不按規(guī)定進(jìn)行公示或召開業(yè)主大會(huì)通過，暗箱操作、違規(guī)操作現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生;個(gè)別業(yè)主委員會(huì)成員動(dòng)機(jī)不良，借委員會(huì)之便利謀取個(gè)人利益，甚至與物業(yè)公司相互勾結(jié)，形成利益團(tuán)體，犧牲業(yè)主利益，侵犯業(yè)主權(quán)益。

　　對(duì)策及建議：充分發(fā)揮街道辦事處及社區(qū)的作用，加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督指導(dǎo)，建議從法律的角度賦予業(yè)主委員會(huì)主任具有獨(dú)立法人的權(quán)利和義務(wù)，充分發(fā)揮業(yè)主委員會(huì)的自治作用。加強(qiáng)對(duì)業(yè)主委員會(huì)的日常監(jiān)督，引導(dǎo)業(yè)主委員會(huì)要在充分尊重全體業(yè)主意愿的基礎(chǔ)上，依法依規(guī)作出決定。

　　(六)開發(fā)商遺留問題多，難解決

　　近年來，一些小區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)遺留問題逐步暴露，如停車位不足;管道設(shè)計(jì)不合理;公共設(shè)施設(shè)備不完善;工程項(xiàng)目未達(dá)到設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn);未經(jīng)相關(guān)部門進(jìn)行驗(yàn)收就組織業(yè)主入住;長(zhǎng)期辦不了“兩證”等，給業(yè)主帶來較多的煩惱，業(yè)主找不到開發(fā)商，只能同物業(yè)企業(yè)反映。物業(yè)企業(yè)提供的服務(wù)有限，進(jìn)而導(dǎo)致了一些矛盾惡性循環(huán)。

　　目前，有的地產(chǎn)開發(fā)商與物業(yè)企業(yè)屬母子公司關(guān)系，當(dāng)開發(fā)建設(shè)過程中承諾的相關(guān)規(guī)劃未實(shí)現(xiàn)，或是開發(fā)商無(wú)能力處理建設(shè)中的遺留問題時(shí)，大多采取回避措施，而由接手管理的物業(yè)企業(yè)與業(yè)主進(jìn)行溝通、協(xié)商，物業(yè)企業(yè)面臨較大困難和問題，甚至演變成與業(yè)主之間的矛盾，增加了物業(yè)企業(yè)管理的難度。而開發(fā)商的遺留問題，成為業(yè)主投訴和信訪最多的問題。對(duì)策及建議：幫助解決開發(fā)商遺留問題，是物業(yè)管理企業(yè)刻不容緩的任務(wù)。

　　一是做好分戶驗(yàn)收工作，督促開發(fā)商及時(shí)整改。

　　二是對(duì)一些需經(jīng)較長(zhǎng)時(shí)間才會(huì)逐步暴露出來的問題，物業(yè)企業(yè)要分門別類記錄，厘清責(zé)任，在保修期內(nèi)可讓開發(fā)商來修繕，同時(shí)做好配合、解釋和勸說工作，有條不紊地解決房屋的質(zhì)量和其他遺留問題，及時(shí)緩解各種矛盾，促進(jìn)小區(qū)和諧穩(wěn)定。

　　三是物業(yè)公司要建立起良好的溝通渠道和投訴制度，使業(yè)主的想法能及時(shí)傳達(dá)給開發(fā)商，將開發(fā)商的工作動(dòng)態(tài)回傳給業(yè)主，做到凡事有記錄，處理要及時(shí)，事后要回訪，這樣可提前發(fā)現(xiàn)可能引起爭(zhēng)議的問題，避免問題向復(fù)雜的方向發(fā)展。

　　除此之外，還要求住建部等部門要嚴(yán)把工程驗(yàn)收審核關(guān)，認(rèn)真落實(shí)基礎(chǔ)配套設(shè)施和物業(yè)管理用房的配備比例。此外，建議向開發(fā)商收取房屋質(zhì)量保證金。若開發(fā)商不履行維修、改造責(zé)任，使用該筆資金對(duì)房屋進(jìn)行維修改造。

　　(七)法律、法規(guī)體系不完善

　　隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民物質(zhì)文化生活水平的提高，物業(yè)管理涉及到的利益主體日益增多，加之《物權(quán)法》及相關(guān)法律法規(guī)的頒布實(shí)施、廣大業(yè)主的維權(quán)意識(shí)不斷提高，物業(yè)管理糾紛呈多元化發(fā)展趨勢(shì)，已經(jīng)成為社會(huì)各界和廣大群眾普遍關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　盡管這些年國(guó)家、省和市都出臺(tái)過一些規(guī)范物業(yè)管理的法規(guī)和規(guī)范性文件，但由于制定時(shí)間較早，且按照國(guó)務(wù)院“放管服”改革工作的要求，物業(yè)管理的法律法規(guī)也出現(xiàn)了較大的變化，已難以適應(yīng)當(dāng)前社會(huì)的管理需求，致使物業(yè)管理中產(chǎn)生的大量矛盾糾紛得不到及時(shí)解決，司法機(jī)關(guān)也因缺乏法律依據(jù)難以及時(shí)處理。因此，應(yīng)加快物業(yè)管理的立法步伐，盡快建立符合我國(guó)國(guó)情的物業(yè)管理法律法規(guī)體系。

　　物業(yè)管理論文范文：傳統(tǒng)物業(yè)管理向綠色物業(yè)管理的轉(zhuǎn)型策略探究

　　物業(yè)供給側(cè)改革是維護(hù)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定發(fā)展的重大措施，下面文章以物業(yè)管理為研究對(duì)象，主要針對(duì)傳統(tǒng)物業(yè)管理存在的問題，結(jié)合供給側(cè)改革的理論與方法。制定了傳統(tǒng)物業(yè)管理向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的基本計(jì)劃，探討物業(yè)服務(wù)企業(yè)向綠色物業(yè)管理轉(zhuǎn)型的發(fā)展途徑，陳述了加快傳統(tǒng)物業(yè)管理向綠色物業(yè)管理方向轉(zhuǎn)型的相關(guān)對(duì)策思考。

　　關(guān)鍵詞：供給側(cè)改革,物業(yè)服務(wù)企業(yè),綠色物業(yè)管理