摘 要：企業的物業管理也是企業運營的一部分，現如今很多物業企業也在隨著房地產企業蓬勃發展而在發展著，那么如何建立一 套完整的物業管理體系對這些物業公司尤為重要，在這場沒有硝煙的戰爭中，誰的體系更加完善，那么誰就可以在商戰中能過夠獲得更 大的優勢。 這是一項重要的準則，所以本文對物業管理企業的制度以及體系進行分析，找到其中不足的地方，并且加以判斷，找到合適的 解決辦法，提出合理的建議。

　　關鍵詞：物業管理體系;出現的問題;解決方案

　　1 引 言

　　1.1 指導原則

　　按照“集中注意，管理屬地”的原則，建立和完善“街道辦事處負面” 責任，落實社區居委會，住房管理部門監督，有關部門合作，物業管理企 業自律，加快市場化運作步伐，業主充分自制，加強監管和物業管理模式 的管理。

　　1.2 明確政府與相關部門，物業管理企業和業主之間的關系

　　政府及有關部門作為行政主體，市場準入物業管理企業，物業征收 監督指導收費，制定有關法律法規，選舉業主委員會，予以監督和指導。 在法律體系框架內對物業管理活動進行行政管理。物業管理公司是物業 管理的商業實體。

　　在有關部門的監督和指導下，我們將根據物業管理合 同充分利用市場規則，努力提高團隊素質，加強管理，為業主提供科學， 規范，合理和人性化的服務。作為物業的擁有人，業主在支付相應費用的前提下享有物業管理公司提供的服務。該物業屬于所有業主。每個行業 主要有公共道德和公眾心。它不能因為個人利益而影響所有者的利益。 只有在政府和有關部門的有效監督下，物業公司才能擁有松散的生活土 壤。物業公司能否做大做強，自身團隊建設是決定性因素，業主的綜合素 質對物業管理的順利進行具有重要意義。

　　2 物業管理中存在的一些問題

　　2.1 業主委員會的成立

　　業主委員會是物業管理公司與業主之間的橋梁。如何依法建立業 務，主要委員會與物業管理的科學和規范性質有關。業主非常感興趣建 立一個合格的業主委員會。社區的所有者可能來自各行各業和各行各 業。如何在不熟悉和不熟悉的業主群體中選擇合適的業主代表是一件非 常困難的事情。無論是選舉村委會，都與建立嚴格的選舉方法有關，這與 每個業主委員會的出現有關。這與每個所有者委員會是否可以發揮橋梁作用有關。

　　從根本原因，那些別有用心的人被從業主委員會中消除，在日 常管理中，人身傷害是由物業管理造成的。業主委員會成員首先應該熱 心公益事業，有公信力和信譽，并希望有能力，懂法律，敢于進入業主委 員會的業主。業主委員會的每個成員都可以代表大多數業主的意愿，使 業主委員會真正成為業主和管理公司之間的橋梁，而不是破壞橋梁和危 險的橋梁。

　　2.2 物業服務的質量

　　物業服務本身符合市場經濟規律，實施同等服務和物有所值服務。 但是，在當前的物業管理行業中，服務是等價還是增值的定義是不同的。 原因如下：第一參考標準不同，小縣城標準指大城市不具有可比性。每個 細胞的差異，所有者的隨機比較引起了很多矛盾。第二是缺乏科學和標 準化的評估機制。物業管理企業資質評估和物業服務評級只停留在紙面 上，業主有不同意見，相關部門無能為力。沒有第三方物業服務評級監管 的參與，對物業服務水平的評估非常值得懷疑。

　　2.3 公共收費

　　一戶一米計量進入家庭，終端費用從根本原因中消除，并且進行加 價。實際上，要實現這一目標，存在以下問題：淤區分公共份額的能源消 耗和業主的能源消耗是一個巨大的項目。必須在施工的初始階段實施單 獨的計費和分割計量。必須嚴格界定公共開支的劃分。于管道電力不能 公平使用，供熱裝置安裝熱量表不能通過儀表實現，熱量表的安裝只是 一種形式。

　　如果加熱比率小于 80豫，則沒有供熱，并且懷疑它是強的。供 水，供熱和供電都屬于公司性質，但它們具有政府職能。消費者無法在同 一市場經濟框架內運營。作為一個房地產公司或房地產業主是一個真正 脆弱的群體。盂特殊維護費不包含在酒店服務中。電梯運行服務費中明 確包括電梯特殊維護。消防專用維護，高壓線特殊維護保險費等都是業 主的收費員的名字。物業公司不堪重負，希望有關職能部門能及時確定 各項費用的性質，以及收支流量。

　　2.4 物業管理公司的狀況和待決決議

　　物業管理公司與政府下屬的政府有關。相關職能部門按規定辦事是 可以理解的。現實的所有方面都不盡如人意。淤對于業主的惡意行為，物 業公司無所事事。所有者只強調自己的權利而忽略了自己的義務。這是 對缺乏社會道德的真實寫照。于關于收費困難的問題。物業費的收費很 難，低稅率是物業服務公司缺乏耐力的根源。

　　物業管理公司缺乏有效手 段的主要原因。盂關于投訴。有關部門經常收到業主的投訴，有很多投訴 很常見。財產公司不能解決它。有關部門能否制訂合理，有效及可操作的 政策及規例，物業公司均對此充滿期待。一些上訴是某個所有者是個人 利益的惡意投訴，相關部門經常在沒有任何證據的情況下進行調查和調 查。調查誤解和盲點，物業管理者應該如何處理惡意投訴?

　　3 制度的確立

　　為進一步強化物業管理，解決管理中存在的一些問題，本文從矩陣 管理及專業化管理量方面對管理制度及其結構進行建立，形成切實可行 的管理方式。

　　3.1 矩陣管理介紹

　　選擇使用矩陣管理：物業公司主要由其直屬地產公司來管理控制， 集團中內設的物業管理部門的主要作用就對業務進行監督管理。 一般情況下，如果企業自身多所具備的規模比較大，那么整個企業 為了拓展其業務，通常會選擇設立一些分子公司，在不同區域進行市場 拓展，獲取更多的經濟效益。

　　在區域公司內部會專門的設立物業管理部 門，以此來履行總公司的物業管理職能。當前發展階段中有很多房地產 公司選擇使用矩形管理模式來強化管理。 優勢之處：因為房地產項目所涉及到工作范圍比較廣，是一種綜合 性要求比較高的項目，為了提高項目管理效率和質量，那么就需要結合 項目實際情況，對其內部資源進行統籌管理，提高物業資源的利用效率。

　　不足之處：從整體視角上來看，物業系統運行效率并不是很高，并且 系統性相對比較弱，規范化、標準化實施情況不容樂觀。尤其是在對項目 房產公司進行管理的過程中，并沒有針對整個系統，而是單獨把物業項 目獨立出來進行管理，這就會導致很多物業公司之間沒有構建良好的溝 通交流機制，信息共享利用效率比較低，專業素質存在很大的差距，使得物業資源利用效率不高，對物業行業新規的實施管理帶來負面影響。除 此之外，因為受到很多不確定因素的影響，從而導致物業公司實際經濟 績效和預期效果存在很大差距。

　　3.2 專業化管理介紹

　　選擇使用專業化管理：物業系統專業化直線管理對于規范化、標準 化管理是非常有利的。尤其在對新政策和要求實施過程中，其貫徹能力 相對比較強，系統執行目標比較容易實現。通過專業化管理可以很好的 協調分配總分公司的資源，把其作為一個整體來制定行之有效的發展戰 略，對于促進企業長久持續發展有著積極的促進作用。

　　與此同時，專業化管理可以把物業系統中的資源進行優化整合，并 且在此基礎之上為房地產系統的運行提供有力支持，以此來最大限度的 確保房地產項目的順利實施。 除此之外，專業化直線管理在資源優化配置上有著非常明顯的優 勢，并且可以實現對技術、服務的巧妙組合運用，以此來有效控制成本， 提高企業的經濟效益。

　　能夠確保企業在運營過程中各個方面都可以有效 保持平衡，形成一個有機整體。 很多企業在日常運營過程中都使用到了專業化直線管理結構，其優 勢相對比較突出，但是這種管理方式也存在缺陷和不足，例如說，使用這 種管理模式使得物業公司和房地產公司的關系發生了轉變，兩者的關系 變得更加密切，如果不能夠有效處理好兩者之間的關系，那么就會使得 整個系統難以正常運行。

　　4 結 語

　　通過分析企業具體運行狀況，并且結合國家實行的制度政策，針對 性制定科學合理的物業會計核算和管理制度，財務內部管理主要包括 《現金及銀行依據晉城市財務管理制度執行，使公司財務管理納入“法制 化、公開化、透明化”。需要對物業企業的財務預算執行情況進行定期檢 查，如果發現問題要及時進行調整，確保管費用收支不會發生較大的差 異。

　　同時，在收費管理上，各項目嚴格按合同約定或政府指導價征收各類 費用，收費實行明碼標價，使業主明明白白消費。經過多年的努力，天鴻 展物業的誠信服務，價格透明思想已深入廣大業主心中，得到了業主的 稱譽與支持，在行業中就可以樹立良好的企業形象。

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