這篇房產管理論文發表了房地產成本管理突出問題及對策，隨著中國人口不斷攀升，新形勢下房地產成本管理存在一些問題，導致成本管理體系運行效果大打折扣，那么應對新形勢下房地產成本管理出現問題有哪些解決措施呢?

　　摘要：現階段，房地產業的競爭日趨激烈。在銷售利潤空間不斷被壓縮的市場環境中，房地產企業間的競爭集中在了成本管理環節。新時期，“營改增”的稅制改革加大了房地產企業的稅負壓力，房地產企業更應該積極主動地加強成本管理。本文對新形勢下房地產成本管理工作存在的問題進行了分析，并有針對性地提出了解決對策，旨在提升房地產成本管理水平。

　　關鍵詞：房產管理論文,房地產,成本管理,問題研究

　　隨著中國城市化率的不斷提升，越來越多的人口開始向城市、城鎮集中，人們對于城市住房的需求隨之不斷攀升。在過去的一段時間內，房地產業蓬勃發展，房地產業利潤的高漲使得很多企業放松了自身的成本管理。隨著國家抑制房價的一系列政策的出臺和房地產市場日趨飽和，房地產業的競爭趨于白熱化，很多企業沒有獲得預期的投資回報，越來越多的企業開始加強自身的成本管理。特別是，從今年5月份，國家在建筑行業、房地產業全面推行“營改增”稅制改革試點后，房地產業面對的成本控制形勢更加復雜，新形勢下加強房地產成本管理勢在必行。

　　一、新形勢下房地產成本管理存在的突出問題

　　(一)全員參與成本管理的意識不夠強

　　房地產業成本構成的項目眾多，投入的資本量大、成本高，資金的周轉時間長，影響成本管理的因素彼此交錯，成本管理的難度和不確定性大，因此需要房地產企業在項目建設的全過程和參與項目的全體人員中都要樹立成本管理的思想意識。我國房地產業的發展起步較晚，很多房地產企業對于成本管理重視程度不夠，管理者往往將注意力集中在銷售利潤上，缺乏正確的價值觀念考量建設項目的成本管理。比如，有的企業認為成本管理只集中在工程實施前的設計階段，對于項目的建設施工過程的成本管理措施卻落實不夠;有的企業工程人員認為項目的成本管理主要是財務管理部門的工作范疇，在建筑施工設備和材料等的購置方面改動隨意性大，沒有做好預算控制;甚至有的管理人員片面認為成本管理就是降低成本，削減開支，而忽視了資金的利用效率和產出率。

　　(二)沒有建立完善的成本管理體系

　　很多房地產企業仍然沿襲原有的管理方式，成本管理體系不健全，存在諸多弊端。首先，很多房地產企業不具備完善的成本管理規章制度，或者相應制度執行不力，沒有真正發揮成本控制的作用。其次，雖然很多企業設立單獨的成本管理部門或者聘請第三方的造價事務所，但這些部門或單位大多在工程完工后進行核算，在這些項目開工前和施工過程中沒有起到成本控制的作用。最后，很多企業相應的成本管理崗位設置不科學。比如，很多房地產企業的財務管理和成本管理崗位的權責界限不清晰，激勵機制不完善，影響了員工的主觀能動性，成本管理體系的運行效果大打折扣。

　　(三)“營改增”的稅制改革加大了房地產的稅負壓力

　　房地產業作為建筑業關聯程度極大的行業，建筑業實行“營改增”的稅制改革后，對房地產業的成本造成了極大的壓力。首先，房地產項目建設的原材料采購的種類繁多、數量多少不一，很難保證零散材料都是從財務核算正規的企業處采購，這樣，經常存在拿不到增值稅專用發票的情況。其次，作為勞動密集型行業，項目建設過程需要大量勞動力。因為我國現在的勞動力市場存在一定的不規范現象，一般來說很難保證他們能為房地產企業開具正規的增值稅發票。最后，項目建設過程中，需要租賃數量可觀的設備。根據最新規定，有形設備的租賃也需要繳納一定比例的增值稅，造成項目建設成本水漲船高，轉嫁到房地產業的經營成本也隨之提高。

　　二、應對新形勢下房地產成本管理出現問題的解決對策

　　(一)提高成本管理人員素質，樹立系統的成本管理意識

　　加強房地產成本管理關鍵要立足企業發展，以人為本，提升全體人員的成本管理意識和相互協作意識，積極投入到企業的成本管理工作中。這就要求，一方面，房地產管理人員要發揮帶頭作用，以身作則，引導企業各職能部門人員從預算到方案到審核的各環節、各流程全部參與到質量管理工作中。另一方面，房地產要加強對相關人員的成本管理知識的培訓，掌握必備的業務素質。同時，要鼓勵工作人員發揮自身主觀能動性，充分了解自身崗位有關成本管理的權責，在日常工作中將成本管理落實到實處。房地產企業也應將成本管理的權力與責任相互統一起來，制定相應的獎懲制度，將企業員工的績效跟成本管理的目標相掛鉤，充分發揮獎懲制度的約束和激勵作用。

　　(二)建立目標成本管理制度，加強全過程的成本控制

　　目標成本管理就是將成本管理的目標進行逐級分解，最終落實到具體崗位和個人。在項目的實施過程中，隨時將目標成本與實際成本進行對比，一旦發現兩者出現偏差，就要召集相關部門和人員進行對照分析并提出改進措施，防止出現成本失控現象。加強項目實施過程的成本管理，要實施監控全過程的實際成本情況，一般來說，主要包含事前、事中、事后三個階段。在項目開發的前期階段，要對擬開發的項目進行可行性分析，做好項目的成本費用估算，不斷優化項目的設計方案。規劃好本階段成本管理的目標，制定好相應的方案確保完成成本控制目標;在項目施工階段，房地產企業在重大設備、原材料采購和土地動遷等的過程中應該選擇集中采購或者競標等方式在保證質量基礎上降低采購成本;在項目竣工后，房地產企業應組織財務審計部門，或者委托造價事務所清查資金使用情況，對實際成本進行測算，并與目標成本進行比對，分析出現偏差的原因。

　　(三)加強財務管理體系建設，積極應對“營改增”

　　財務管理的水平，直接決定了企業對成本管理風險的預見性，是企業進行成本管理的基礎。所以，只有具備健全的財務管理體系，才能在成本管理中起到應由的效果，實現資金的有效利用和資源優化配置。首先，要保證成本管理的科目設置要與財務管理保持一致性，兩者相互銜接，同時，要保證財務數據的即時性和連續性，便于進行成本核算。其次，為了減輕房地產企業稅負水平，財務管理部門要對各項增值稅發票的獲取、開具、鑒別、使用等各環節加強管理，保證抵扣工作順利實施。

　　三、結束語

　　房地產的成本管理的松散狀態已經與我國房地產業的發展現狀不相適應，迫切需要建立全員參與的全過程的成本管理體系。新形勢下，“營改增”的實施加大了房地產企業強化成本管理的迫切性，需要動員人人參與成本管理，建立科學的目標成本管理制度，強化財務管理的基礎性作用，共同提升房地產企業成本管理水平。

　　參考文獻

　　[1]朱瑩.小議房地產成本管理控制的方式方法[J].中外企業家.2016(11):87

　　[2]張志強，楊愛義.淺析“營改增”對于房地產企業的稅負影響[J].財會學習.2014(14):157-158

　　作者：滿靜 單位：西安紫薇地產開發有限公司

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