摘 要: 通過分析房產設計過程中影響成本控制的常見問題，提出解決此類問題的主要管理方法及手段，以期達到設計階段有效合理控制成本的目的，使房產企業能贏在微利時代。

　　關鍵詞：成本控制評職論文,核心期刊論文發表,設計管理,成本控制,目的,方法

　　引 言:

　　隨著市場競爭的日趨激烈，房地產正在告別暴利時代，利潤回歸社會正常利潤水平。房地產業正在進入精耕細作時代，專業化分工越來越細，專業化水平越來越高，這就需要開發企業的管理模式由粗放型轉為集約型管理，實現開發成本費用的精確控制。

　　正 文：

　　企業存在的終極目的是利潤最大化，實現利潤無非“開源節流”。“開源”要求對公司現有資源通過整合，發揮其最大效益;節流是成本費用的降低、控制。具體到房地產開發項目上，“開源”即是最大限度挖掘項目潛在價值，提高附加值，實現價值最大化;“節流”即房地產項目各階段的成本費用控制。

　　通過大量房產工程項目研究表明,到項目初步設計階段，所達到的項目確定性將影響工程造價的程度約65%;到施工圖設計階段，基本能確定的工程造價程度可達到90~95%，而施工階段通過技術措施節約工程造價的可能性僅為5~10%，這表明設計階段的造價控制是建安工程造價控制的關鍵。

　　然而在實際項目工程中，因設計階段對于成本控制工作的不重視，導致項目重大返工、延誤工期、影響報批報建的情況又屢見不鮮。常見的與設計相關問題有：

　　1)、拿地前未對項目現場進行切實有效的勘測，或是規劃設計條件未了解清晰，或是未做項目

　　強排多方案比較，以致對項目定位未達到精準、最優、可實現性強的目標，進而在后期設計深化、工程建造、市場營銷階段碰壁，浪費人物財力，造成工程的巨大損失。舉例：如某房產公司在江南一帶拿地時，由于未及時了解到該區域在地下50、60米深度區域內存在大量溶洞的地質情況，并在設計時，未進行多方案比選，直接全部布局了30余層的高層，且采用鉆孔灌注樁，結果在實際施工過程中造成了無法下樁成樁的情況，導致工程停滯。公司層面為穩妥起見，將原設計方案推倒重來，所有前期準備工作重新做過，這不僅浪費大量人力物力，也影響公司的品牌口碑。

　　2)、設計招標過程中，不合理的報價中標原則，導致設計單位的不正當競爭，使得設計工作進度、質量及后續配合產生各種問題，從而影響工程實際正常開展，大大增加不必要的隱性成本。

　　3)、設計工作開展階段，設計內控技術、管理工作未及時有效跟進，導致設計成果質量成本控制權往往在設計院手里，房產公司本身沒有有效監控，導致出現某些成本處于失控狀態(比如：粗放式的設計管理導致建筑產品的鋼筋含量、景觀綠地率、地下車庫面積指標等等偏離正常范圍，引起成本控制問題)。

　　4)、各專項設計工作的組織安排不合理，導致設計周期延長、設計工作反復、設計質量低下等情況產生。譬如，某個房產項目原定是精裝修項目，如果在建筑方案設計階段未進行及時的精裝設計工作的跟進，而在等施工圖報批后再進行，則很有可能會導致精裝設計落實困難以及報批報建的障礙，從而增加成本。

　　綜上可見，在項目的設計管理過程中采取必要的原則和方法，對于實現合理有效的成本控制有多么重要的意義啊!那么如何通過管理使得項目的造價成本在設計階段就得到合理有效的控制呢?這就需要我們對其中的方式方法進行研究細化并付諸于實施。

　　首先，為使設計工作在社會暨定成本范圍內高效合理開展，公司設計、成本管理部門根據公司管理特點，結合以往項目管理經驗，需制定出相應限額設計指標，用以指導設計工作正常開展。

　　其次，我們需要重視市場調查和工程可行性論證工作、結合規劃前期條件以及現場實地的查證，加強投資決策的科學、公正、客觀和程序化，進行合理的項目定位，確保項目合理的開發周期，控制整個項目的總體運營成本。

　　再次，我們需要在項目各設計階段，通過詳細的設計內控技術管理工作，達到良好的成本控制目標：

　　1、 設計前期準備階段：

　　1)、多渠道了解收集項目規劃條件、基礎資料，準確及時明確項目設計要求，提高設計任務書的編制深度，明確限額設計指標，并在合同執行中強調貫徹，以切實起到控制投資的作用。

　　2)、盡早介入項目決策、定位工作，密切把握公司對項目的產品定位及技術要求，為項目決策提供有效的技術支持，進行強排多方案比較，避免后期顛覆性逆轉，提高項目整體性價比，降低成本。

　　2、 概念方案及方案設計階段:

　　1)、做好規劃建筑方案的征集選擇，多方案比較工作，選擇符合市場需求的、令土地增值收益最大的設計方案，提高項目整體性價比。

　　2)、充分利用原生態環境(包括地形高差、植被水流等)，總平設計應用足容積率、盡量用足建筑密度，通過拉高拍低、最大景觀資源化等手法，創造最高的土地增值方案和溢價性最高的產品體系。

　　3、 初步(擴初)設計階段，包括驗證:

　　1)、方案設計的經濟合理性(如：體型系數，窗墻比等指標);

　　2)、建筑單體設計的合理性：平面功能布局、豎向設計、立面風格、重要部位(如：首層大堂、樓電梯間等)等;

　　4)、建筑主體主要材料部品配置標準引入的合理性：如外墻裝飾、保溫、門窗、室內設備標準、電器及空調配置標準、單元及分戶入口、電梯、標準車位配置、地庫面積及交通形式;

　　5)、基礎、結構承重體系的比較選擇工作：如設計荷載取值、地下室、基礎結構選型、上部結構形式選用、建筑層高、高寬比、梁柱剪力墻的尺寸布置、鋼筋含量、混凝土含量的要求;

　　6)、景觀方案融合、景觀設計標準〔如軟、硬景比列，水景面積控制，各類植被配比、景觀構造節點選用、城市家具配置、單方造價標準要求等〕引入;

　　7)、精裝方案融和、精裝設計標準引入(如首層大堂、樓電梯間、架空層、樣板房等);

　　8)、小區配套設施(如體育健身、文化娛樂休閑空間、教育設施[小學校幼兒園]面積及標準引入;

　　9)、市政管線、配套設備設施的引入(市政管線如：社區給排水、電氣管網、燃氣管網、通訊弱電系統等;配套設施設備如：各系統負荷中心、垃圾房等)

　　10)、對其它共性部分設計標準要求引入。

　　4、 施工圖設計階段：

　　1)、在預定概算限額內，對不同設計技術方案及材料進行成本研究，提出成本控制的設計建議，并在設計說明中明確，確保在投資限額范圍內作好施工圖設計;

　　2)、施工圖出圖前，對主要成本技術指標(如：含鋼量等)進行測算，達到指標方可正式出圖;

　　3)、施工圖設計階段，通過設計優化，降低部分對產品品質影響不大的材料檔次，如砂加氣砌塊、陽臺玻璃欄板、外墻保溫材料、空調裝飾板等，但對客戶投訴和關注點較多的電梯、進戶門、外墻門窗、可視對講等，應在保證質量的前提下控制價格，要保持與產品定位和對業主的銷售合同承諾相符合，并根據市場定位、客戶需求列出交樓標準。

　　5、 施工圖配合階段：

　　1)、施工圖設計完成后，及時組織各專業相關人員對圖紙技術上的合理性、施工上的可行性、工程造價上的經濟性進行審核，對設計成果做精細化控制，減少設計返工和殘次品〔如梁柱的位置、空調機位的安排、管線走向的布置與標高關系等設計細節〕。

　　2)、加強設計變更及簽證管理，尤其對工程造價有較大影響的重大設計變更，必須堅持先算經濟帳后變更設計的原則，同時，盡可能把設計變更控制在設計階段，減少或避免施工中的設計變更;

　　6、 各設計階段提交的成果中需附有設計成本匡算(估算)、概算、預算清單，為下一階段成本控制提供依據。

　　另外，設計院的選擇與管理也是控制設計成本至關重要的一個環節，在實現的過程中，我們需要關注如下事宜：

　　1、 設計院的選擇：應選擇易于管理、態度重視，并且服務意識和市場口碑好的設計院，另外應視設計院當時的項目情況，要能抽出足夠的人力。可通過概念性方案做多家設計院比選。

　　2、 專業負責人的選擇：專業負責人應有2、3個以上優秀項目的業績、經驗，市場反饋圖紙質量好，負責意識、成本意識、服務意識強，在圖紙修改配和、專業配合、現場配合方面做的好，且專業負責人對項目有較強的影響力和控制力。

　　3、 與設計院溝通并灌輸工程成本控制的意識，把甲方特別關注的關鍵點灌輸給設計院;同時可以采取雙贏的辦法，對于超限額的給予懲罰，對于低限額有獎勵措施，調動設計院的積極性;也可將此指標作為建立長期的戰略合作伙伴關系的必要考評指標之一。

　　4、 設計周期的合理取值：要在保證質量、不增加成本的前提下，盡量縮短設計周期，這就需要在決策導向上予以保證，并合理利用工序的前置和搭接時間，積極推廣標準化設計。

　　5、 設計費的合理取值：設計費在項目總成本中占的比例很小，但是設計對工程進度、質量的影響卻很大。根據以往經驗，設計費略高于當地的平均值、略高于設計院的心理預期，對于調動設計院的積極性，保證設計質量行之有效。

　　6、 設計合同中明確限額設計為設計公司必須履行的義務：因設計錯誤導致的損失、因設計延誤導致的損失、施工配合不到位導致的損失、設計結果超限額都需要受到懲罰，視為必需承擔的違約條款。

　　7、 限額設計合同的引入和使用：限額設計可以有效的控制項目成本，意義重大。限額的內容應選擇可以控制、容易離散的部分，如含鋼量、混凝土含量、門窗限額、景觀、精裝限額等。限額的數值應比當地平均值略低。另外限額應有一定的彈性范圍，對于把握不了的特殊結構可以不限。

　　此外，眾所周知，設計組織能力決定設計工作效率，提高設計組織能力，直接影響建設項

　　目的進度、直接成本及間接成本，具體措施如下：

　　1、 加強外部溝通能力，及時準確解讀項目外控條件，確保項目設計工作快速高效正確開展，不發生嚴重的逆轉情況，降低直接、間接成本;

　　2、 做好設計進度控制，運作好各設計階段、各設計子項的串聯與并聯，合理確定各專項設計在各設計階段介入的時間及深度，以及設計主線與附線之間的配合工作，盡可能做到“無縫接力賽跑”，降低成本。

　　3、 做好設計質量控制，控制設計變更及簽證工作：做好施工圖紙的會審工作，將圖紙中的質量隱患消滅于萌芽狀態，盡可能避免后期發生變更導致成本的增加;做好設計前后階段之間及各專業設計之間的配合、協調，減少差錯、修改、變更;設計差錯應盡可能消滅在實施前，做到事前確認，降低對建安成本的影響，減少實物返工;重視業主意見反饋。

　　最后，合理引入外部資源，有助于確保項目設計的正確性、合理性，減少重大設計修改及返工。

　　1、 施工圖審查公司的選擇及溝通：選擇從業經驗豐富、有較強成本控制意識，易于溝通的施工圖審查公司，對于規范的邊界或爭議、超限的判斷、裂縫寬度、短肢墻體系的定義等，要盡早與施工圖審查公司溝通達成共識，避免大的設計修改和返工。

　　2、 其他外部資源的引入：當需要對于項目的性價比、重大懸疑問題進行判斷時，要盡早引入外部資源，比如政府、人防、審圖公司、學術權威、行業專家、專業咨詢公司等，合作可以是顧問的方式，進行技術、經濟等層面的多角度論證或咨詢。

　　結 語：

　　如上，已較為清晰地闡述了房地產項目在整個設計過程中，進行有效設計成本管控的主要方法和要點。房地產設計過程中的成本管控工作，是一個涉及到房產公司眾多部門的長期性工作，需要我們運用正確的方法、合理的步驟，各個部門互相支持、通力合作，在今后的工作中不斷實踐，逐步形成行之有效的設計階段成本管控模式，真正做到集約式管理、精細化控制，讓房地產企業贏在微利時代。

　　參考文獻：

　　1、苗雨、劉國慶 房地產工程項目設計階段的成本控制策略與管理方法 城市建設理論研究 2012—25

　　2、劉秋燕、馬莉莎 淺談房地產開發項目設計階段成本控制 科技咨詢導報 2007—11