摘要：房地產(chǎn)開發(fā)的項(xiàng)目管理是工程項(xiàng)目里運(yùn)用最廣泛的一種管理手段。 房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理是一項(xiàng)復(fù)雜的系統(tǒng)工程。近年來，隨著房地產(chǎn)事業(yè)的飛速發(fā)展，其項(xiàng)目管理中出現(xiàn)的問題越來越多。本文主要就當(dāng)前房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目工程管理存在的問題進(jìn)行闡述，并且提出切實(shí)可行的對(duì)策和建議。

　　關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)項(xiàng)目,工程施工,現(xiàn)場(chǎng)管理,職稱論文網(wǎng)

　　1.房地產(chǎn)工程管理的主要內(nèi)容和含義

　　在我國,房地產(chǎn)的施工建設(shè)一般采用承包或者發(fā)包的方式來完成，要么對(duì)工程的施工完全發(fā)包給一個(gè)施工單位完成,要么對(duì)不同建筑項(xiàng)目(建筑結(jié)構(gòu)、綠化、建筑設(shè)備、市政管線等)分別發(fā)包給不同的施工單位來完成。對(duì)大型的工程項(xiàng)目、或者高檔的樓盤,一般采用MC模式或CM承發(fā)包模式來進(jìn)行施工管理。施工總承包管理模式(MC)是指業(yè)主(開發(fā)商)和某個(gè)具有豐富施工管理經(jīng)驗(yàn)的單位或聯(lián)合體簽訂施工總承包管理協(xié)議,負(fù)責(zé)整個(gè)項(xiàng)目的施工組織和管理。一般該MC單位不參與具體工程的施工,而再進(jìn)行分包的招標(biāo)和分包。MC模式可以加快施工進(jìn)度,其費(fèi)用一般按照建筑安裝費(fèi)的某一比例提取。CM承包模式是由開發(fā)企業(yè)委托CM單位,以一個(gè)承包商的身份,采取Fast Track(快速路徑)的生產(chǎn)組織方式,來進(jìn)行施工管理,直接指揮施工活動(dòng),在一定程度上影響設(shè)計(jì)活動(dòng),一般它和開發(fā)商訂立“cost plus”方式的合同。其特點(diǎn)是設(shè)計(jì)與施工充分搭接,且工程項(xiàng)目的保證最大費(fèi)用使CM企業(yè)承擔(dān)相應(yīng)風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言,施工管理模式可以采取不同的形式,但是目的卻是相同的:在合理的成本下,以最快的速度完成高質(zhì)量的工程項(xiàng)目。為了達(dá)到這個(gè)目標(biāo),開發(fā)企業(yè)必然在施工質(zhì)量控制、進(jìn)度控制以及成本控制上發(fā)揮重要的作用,即通過施工資質(zhì)驗(yàn)證、招投標(biāo)、現(xiàn)場(chǎng)施工檢查(包括材料質(zhì)量、施工技術(shù)及程序、精確與安全等)、監(jiān)理單位的督察、工程款的有序發(fā)放等等措施,開發(fā)商能夠?qū)�工程�?xiàng)目建設(shè)的質(zhì)量、進(jìn)度及成本進(jìn)行掌控。當(dāng)然施工管理也包括與供貨商關(guān)系的協(xié)調(diào)。

　　2.目前房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)場(chǎng)施工管理的現(xiàn)狀

　　2.1 從業(yè)人員年輕化。隨著國家經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民生活水平的提高，房地產(chǎn)市場(chǎng)最近幾年呈現(xiàn)飛速發(fā)展的態(tài)勢(shì)。而工程技術(shù)管理人員的增長速度始終滯后于房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展速度，建筑行業(yè)從業(yè)人員呈現(xiàn)年輕化態(tài)勢(shì)。經(jīng)驗(yàn)的不足、人員的短缺不僅僅是當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)面臨的嚴(yán)重問題，也是所有建設(shè)領(lǐng)域包括設(shè)計(jì)、監(jiān)理、施工等**，甚至包含相關(guān)的行政監(jiān)督部門。由于建設(shè)工程行業(yè)是一個(gè)經(jīng)驗(yàn)性非常強(qiáng)的行業(yè)，從設(shè)計(jì)到施工的過程中隨時(shí)都可能出現(xiàn)問題，這就需要管理人員有很強(qiáng)的預(yù)見性以及現(xiàn)場(chǎng)解決問題的能力。所以要想保證項(xiàng)目建設(shè)平穩(wěn)如期的進(jìn)行，必須組建一個(gè)富有經(jīng)驗(yàn)的工程管理團(tuán)隊(duì)和一個(gè)有效的公司層監(jiān)督考核體系。

　　2.2 行政監(jiān)督不到位。目前，大量的質(zhì)量和安全事故層出不窮，有些是設(shè)計(jì)的原因，有些是建設(shè)單位為了搶工期或節(jié)約成本違反有關(guān)規(guī)定下達(dá)指令的原因，有些是施工過程中管理人員失職的原因，也有行政監(jiān)督部門管理不到位的原因等等。目前出現(xiàn)的很多事故都與非法開工，非法分包有關(guān)。許多不具備專業(yè)資質(zhì)的隊(duì)伍，通過找關(guān)系、找門子進(jìn)入建設(shè)領(lǐng)域承攬工程，缺乏基礎(chǔ)的工藝技術(shù)和安全培訓(xùn)，給后期的質(zhì)量和安全管理帶來隱患，現(xiàn)場(chǎng)的工程管理又無力左右這類事情的出現(xiàn)，給工程管理人員帶來了很大的壓力和負(fù)擔(dān)。要想消除這些現(xiàn)象，必須依靠有效的行政監(jiān)督管理。

　　3.房地產(chǎn)現(xiàn)場(chǎng)施工管理控制的措施

　　3.1注意施工階段的過程控制和管理。(1)嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)。加強(qiáng)質(zhì)量管理，控制返工率。在施工過程中，要嚴(yán)把工程質(zhì)量關(guān)，充分認(rèn)識(shí)到“細(xì)節(jié)決定成敗”的含義，各方質(zhì)量管理人員要把加強(qiáng)施工工序的質(zhì)量檢查和管理工作真正貫徹到整個(gè)過程中，采取防范措施，消除質(zhì)量通病，避免造成不必要的人、財(cái)、物的浪費(fèi)而加大工程投資。①要管理好施工質(zhì)量，首要的任務(wù)是按圖施工。甲方代表應(yīng)隨時(shí)抽查施工方是否嚴(yán)格按照設(shè)計(jì)圖紙進(jìn)行施工。若發(fā)現(xiàn)問題，及時(shí)處理，該返工則返工，由此造成的損失由施工方負(fù)責(zé)。但需注意，不可繞過監(jiān)理單位而直接與施工方進(jìn)行交涉。其次應(yīng)檢查是否存在偷工減料、以次充好的問題。建筑施工企業(yè)在施工中偷工減料的，使用不合格的建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備的，應(yīng)責(zé)令其改正、處以罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，責(zé)令停業(yè)整頓，降低資質(zhì)等級(jí)或者吊銷資質(zhì)證書;造成建設(shè)工程質(zhì)量不符合規(guī)定的質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)的，施工方應(yīng)負(fù)責(zé)返工、修理，并賠償因此造成的損失構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。②加大對(duì)隱蔽工程和中間部位極人臣的檢查和驗(yàn)收。房地產(chǎn)工程具備覆蓋、掩蓋條件或達(dá)到協(xié)議條款約定的中間驗(yàn)收部位，施工方要進(jìn)行自檢，并在48小時(shí)前通知甲方代表。通知內(nèi)容包括施工方自檢記錄，隱蔽工程和中間部位驗(yàn)收的內(nèi)容、時(shí)間和地點(diǎn)，并且請(qǐng)求甲方進(jìn)行驗(yàn)收。若驗(yàn)收合格，甲方代表要在驗(yàn)收記錄上簽字后方可繼續(xù)施工，倘若甲方代表查驗(yàn)不合格，施工方要在限定的時(shí)間內(nèi)修改并重新驗(yàn)收。隱蔽工程未經(jīng)驗(yàn)收，甲方代表有權(quán)對(duì)已經(jīng)隱蔽的工程進(jìn)行檢驗(yàn)。乙方要按要求進(jìn)行剝露，并配合檢查。檢查不合格的，甲方代表不能在隱蔽工程記錄單上簽字，并要求其拆除返工。(2)確保工程按期完成。在施工進(jìn)度方面，甲方代表要注意查看施工單位是否按合同工期進(jìn)行施工。是否按施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行，發(fā)現(xiàn)問題要及時(shí)提出來。對(duì)于按照施工組織設(shè)計(jì)進(jìn)行的。發(fā)現(xiàn)在合同約定的工期內(nèi)確實(shí)完不成的，要適當(dāng)延長工期或者督促施工單位加人加班。(3)對(duì)施工單位獎(jiǎng)懲分明。在施工合同上，可以注明對(duì)施工質(zhì)量好壞及工期提前或拖延情況的獎(jiǎng)懲制度。這樣甲方就能充分調(diào)動(dòng)施工方的積極性，在使施工單位獲得合理的經(jīng)濟(jì)效益的基礎(chǔ)上感到“干好干壞不一樣”，同時(shí)也達(dá)到了工程管理的理想境界。

　　3.2做好個(gè)部門的協(xié)調(diào)工作。(1)充分認(rèn)識(shí)協(xié)調(diào)工作的重要性。工程中各專業(yè)的交叉部位明顯的問題容易發(fā)現(xiàn)和解決，容易出問題的多數(shù)都是一些小的東西。一般情況下對(duì)工程影響不大。但有時(shí)也會(huì)出現(xiàn)一些較大的問題，讓我們很難補(bǔ)救，甚至無法挽救。即便是這些小的問題，如果事先不設(shè)法考慮解決，事后處理起來也很麻煩，有時(shí)甚至要花幾倍的代價(jià)，而且還會(huì)影響工程的質(zhì)量，造成經(jīng)濟(jì)損失。(2)加強(qiáng)管理建立科學(xué)的管理模式。這里所強(qiáng)調(diào)的加強(qiáng)管理，是指在現(xiàn)有管理水平的基礎(chǔ)上，認(rèn)真對(duì)待每一個(gè)管理環(huán)節(jié)，不走過場(chǎng)，針對(duì)影響工程質(zhì)量品質(zhì)的一些關(guān)鍵問題，從技術(shù)上、人事制度上、體系結(jié)構(gòu)上建立更有效的、更加科學(xué)的管理體制，從而達(dá)到進(jìn)一步提高管理水平的目的。(2)發(fā)揮監(jiān)理單位的技術(shù)協(xié)調(diào)作用。①明確監(jiān)理權(quán)力。甲方書面授權(quán)給監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理，監(jiān)理在委托的范圍內(nèi)，有工程使用材料和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)權(quán)、工程施工進(jìn)度的檢查監(jiān)督權(quán)、結(jié)算工程款的復(fù)核確認(rèn)權(quán)和否決權(quán)等。這就明確了在建設(shè)工程中，監(jiān)理方是甲方重要的技術(shù)協(xié)調(diào)和行使權(quán)力代表。②監(jiān)督監(jiān)理方是否真正履行其職責(zé)。這就要求甲方代表要留意監(jiān)理是否在甲方賦予的職權(quán)范圍之內(nèi)進(jìn)行了實(shí)際工作。比如監(jiān)理查驗(yàn)質(zhì)量工作后，對(duì)所批準(zhǔn)使用的建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件是否真正合格，甲方代表要實(shí)測(cè)一下，發(fā)現(xiàn)問題，甲方代表要責(zé)令監(jiān)理方監(jiān)督施工方更換建筑材料、設(shè)備、構(gòu)件，或可依照《建筑法》有關(guān)條款追究其法律責(zé)任。

　　3.3重視并做好竣工驗(yàn)收工作。做好竣工驗(yàn)收工作的基礎(chǔ)除了保證各專業(yè)工程順利完成，質(zhì)量合格外，還必須在工程建造后期做好竣工驗(yàn)收計(jì)劃，計(jì)劃中明確工程竣工備案時(shí)間和要件要求，明細(xì)產(chǎn)品主體、電梯、消防、人防、環(huán)境、規(guī)劃等驗(yàn)收和取證時(shí)間，明細(xì)由建設(shè)單位牽頭，參建各方參加的工程驗(yàn)收小組，施工單位驗(yàn)收整改人員的安排等。做好竣工驗(yàn)收的關(guān)鍵首先是利用好公司培養(yǎng)的各種政府職能部門的社會(huì)資源;二是要盡早安排。一般至少在建筑主體完成后，院內(nèi)市政配套開始施工時(shí)，就適時(shí)安排消防檢測(cè)和聯(lián)系規(guī)劃驗(yàn)線;是保證申報(bào)驗(yàn)收的資料正確完整，因?yàn)檎�府的�?yàn)收受理方式都采用了工作日制度。資料的錯(cuò)誤肯定會(huì)延誤驗(yàn)收的進(jìn)度。

　　4.結(jié)論

　　房地產(chǎn)開發(fā)是一個(gè)復(fù)雜、龐大的工程，房地產(chǎn)開發(fā)施工管理是工程管理的重要任務(wù)之一，房地產(chǎn)甲方必須保證技術(shù)管理、質(zhì)量管理，進(jìn)度管理和合同管理的根本落實(shí)。從根本上保證整體工程項(xiàng)目的具體落實(shí)。