摘要：隨著房地產行業的快速發展，人們越來越關注房屋面積預測和實測。房屋面積測量作為房產測繪重要的組成部分，對其預測方案進行完善， 對其產生誤差的原因進行深入的分析，能夠有效的將測量誤差降到最低，從而保障整個房產測繪的整體效率和質量。

　　關鍵詞：房產測繪 房屋面積與實測 對比分析

　　引言：商品房的價格是由其面積直接決定的，房屋的預測面積和實測面積一直都是購房者最擔心的問題。房屋面積測量主要采用實地量距法和坐標解析法來測量房屋邊長、房角點等房屋要素以解算房屋面積。因此，產生誤差的主要因素就是實地測量的誤差和進行數據計算時產生的誤差，對房屋面積預測和實測進行合理的理解分析，對于房產測繪有著非常重要的意義。

　　一丶房產測繪房屋面積預測與實測概述

　　房屋的預測面積指的是商品房在預售時，經開發部門委托，房地產行政部門認可，并且具有房產測繪資質的測繪單位，按照規劃圖紙上的尺寸，以房產測量規范為基礎，參考公用面積使用說明，對未竣工的房屋進行面積預算。該面積可以被開發商用作與前期的項目宣傳，也可以用作商品房的網上備案和銷售使用。而房屋的實測面積指的是在竣工驗收后，經開發部門委托，房地產行政部門認可，由具有房產測繪資質的測繪單位，以房產測量規范、變更圖紙、竣工圖紙為基礎，對房屋進行實地的勘察和計算后得出的面積，該面積是房屋購買者辦理房屋產權、房款結算以及物業費結算的主要憑證。

　　一般來將，房屋的預測面積和實測面積之間會存在一定的差異，而導致該情況的原因大致有兩種。其一，數據的采集和圖紙的變更。在進行房屋面積的預測時最要是根據施工圖紙來進行各項數據的采集，并且展開計算，這一切都是紙上談兵，測量人員對房屋并沒有直觀的感受和認知。但是房屋的設計又比較復雜多變，在實測時又會出現很多不可控因素，開發商在進行施工時，由于一些原因，導致建筑設計可能會出現一些變更，這也是導致是實測面積與預測面積出現差異的地方。

　　其二，技術性原因，由于很多房屋測繪單位的技術水平有限，對各項制度和政策法規不夠了解，在現場測量時，質量意識淡薄，儀器也比較落后，導致計算出現誤差與預測值不同，并且有時面積預測與實測選擇的是兩家不同的測繪單位，單位之間技術的差異也會導致測繪出現誤差。

　　二丶房屋面積的預測措施

　　要想減小測繪誤差，加強面積預測的準確性是重中之重。預測工作的重點在于對預測圖紙的檢查、尺寸數據的采集以及成果資料的整理歸檔等1。

　　(一)預測圖紙資料的檢查

　　設計圖紙是進行房屋面積預測的重要資料，圖紙的準確性能夠直接對面積預測的結果產生影響。因此在進行預測之前，應該詳細檢查預測圖紙資料上有沒有設計單位的圖章。有些單位提供的設計圖紙沒有經過規劃部門的批準，這種設計圖紙后期很容易出現變更，很容易影響到后期的實測結果，因此不能作為預測材料使用。一套完整的建筑施工圖紙包括了規劃總平面圖、建筑平面圖、建筑立面圖、建筑剖面圖以及樓梯和陽臺的詳圖，如果附帶有建筑設計的CAD光盤則效果更佳。對建筑平面上的套型和尺寸標注進行檢查，如果套型和尺寸模糊不清，就無法進行平面圖的繪制。

　　并且還要檢查設計單位提供的水池、水泵房、配電室等圖紙是否清晰，以便確定這些公用面積能夠進行分攤，還要特別留意圖紙上的一些標注。比如，平臺、入戶花園以及架空層等等，如何與房產測量的有關性質的界定一致，比如入戶花園，在計算面積的各項條款中，不會出現有入戶花園這個詞語，而且花園也不能計算建筑面積，然而實際上入戶花園就相當于不封閉的陽臺，要如何對其進行定性，必須要有一個明確的說明2。

　　(二)尺寸數據的采集

　　很多設計圖紙的設計尺寸都包括了柱軸心尺寸、外墻結構尺寸以及凈尺寸等，這些與在實際工作中需要計算的套件內面積的墻體尺寸、房屋面積的墻外邊尺寸需要在進行換算以后才能使用，因此，在實際的操作過程中，需要明確設計圖紙中每個標注部位的尺寸，對于沒有尺寸標注的，也能夠通過校對結構圖來進行分析3。

　　三丶避免房屋預測和實測出現誤差的策略

　　(一)高素質測量隊伍的建立

　　測繪工作具有極強的專業性，并且操作復雜，不僅要求測繪人員具有專業的建筑設計知識，對于房屋的產權以及項目的審批也要有一定的了解。在開展測量工作時，測量人員是直接參與者，關系到最后測量結果的準確性，因此，測量人員必須要有過硬的專業素質，建立一支高素質的測量隊伍能夠有效的保證測量工作的開展。測量單位可以定期對測量人員進行專業培訓，并且在工作建設中不斷的提高測量人員的熟練度，保證測量結果真實可靠。另外，測量人員還必須要具有一定的職業道德，明確自身工作的責任意識和重要性，不做有違職業道德的事情4。

　　(二)建立完善的測繪審核制度

　　房屋測繪除了要進行實地的勘察外，還要在計算機的幫助下以實際測量的數據為準，得出測繪數據后，由專業的人員進行審核，經過檢驗合格后才能定稿，制成效果圖。在進入工程后期后，將效果圖與實測圖進行對比后，發現其中的變化，從而提高實測圖的精確度。

　　然后再對其進行詳細的檢查，進行資料的歸檔，向委托人提交房屋測量結果。在此過程中，為了保證房屋測量工作的準確度，可以采用二級檢查一級驗收的審核制度，通過自檢、互檢的方式來保證質量，房屋面積檢測之所以有如此多的檢測步驟，關鍵就在于該項工作的重要性。測量人員需要對自身的工作成果進行審核，然后再交由專業的審核團隊進行檢驗，再確認無誤后才能蓋章，只有嚴格的執行制度標準，才能保證房屋測繪工作的質量。

　　房屋測繪論文投稿刊物：科學技術創新是經國家科技部和國家新聞出版總署批準、黑龍江省科學技術協會主管、黑龍江省科普事業中心主辦、黑龍江科技信息雜志社編輯出版的大型綜合性工程科技期刊。

　　結束語：減少房屋測繪預測面積與實測面積之間的差異具有重要的現實意義，它能夠有效的保證購房者的權益，為房地產企業樹立良好的企業形象，減少因為房屋面積出現差異而引起的糾紛，維護社會穩定性。因此，相關部門一定要加強對于房產測繪工作的認識，減少實測與預測之間的差異，促進房地產行業穩定的發展。

　　參考文獻：

　　[1]孫益飛.房產測繪中房屋面積預測和實測對比分析[J].建筑工程技術與設計,2019,(22):402. DOI:10.12159/j.issn.2095-6630.2019.22.0386.

　　[2]劉四玲.房產測繪中房屋面積預測和實測對比關鍵分析[J].建筑工程技術與設計,2019,(1):2037. DOI:10.12159/j.issn.2095-6630.2019.01.1971.

　　[3]王家寬.房產測繪中房屋面積預測和實測對比分析[J].科學技術創新,2017,(27):186-187. DOI:10.3969/j.issn.1673-1328.2017.27.114.

　　[4]溫勇浩.房產測繪中房屋面積預測和實測對比分析[J].地球,2014,(1):77-77,253.

　　作者：陶濤 董方方