這篇高級經濟師論文發表了上海物業服務企業生存狀況，上海物業服務企業發展迅速，但同樣面對生存問題，企業運營成本高，稅率增、大經營嚴重虧損等等，論文提出了上海物業服務企業發展的對策和建議。
 

　　關鍵詞：高級經濟師論文,物業服務論文

　　上海物業管理行業經過 22 年的發展，已擁有具備資質的物業服務企業 2450 家，管理房屋建筑面積 5.81 億平方米，其中居住房屋建筑面積 4.63 億平方米，從業人員超過 30 萬。本文通過對滬上 726 家物業服務企業生存狀況的調查分析，就如何加快推進物業管理行業的轉型發展提出對策和建議。

　　一、上海物業服務企業生存狀況分析。

　　(一)運營成本提高，企業不堪重負。

　　參與此次調查的 95 家物業服務企業的統計，2011 年經營成本為 40.86 億元，其中人工成本為 28.24 億元，占企業經營成本的 69.11%。另據浦東一家擁有 300 多名保安、保潔人員的物業服務企業的統計，由于 2013 年最低工資標準從 1450 元上調至 1620 元，公司全年僅工資一項就多支出 60 多萬元，加上國定假日加班、高溫補貼等費用，企業一年多支出費用 100 余萬元。另外，水、電、煤氣等公用事業收費幾經調整，令物業服務企業的運營成本居高不下，不少企業為此不堪重負。一方面物業服務成本逐年剛性增長，而另一方面物業服務收費卻偏離市場標準。不少物業服務企業前幾年還能靠收取停車費、廣告費、出租非居住用房等多種經營收入來彌補經費不足，而這些靠打“擦邊球”獲取的收入，如今已很難抵充虧損。參與調查的上海 578 家三級資質以上企業的利潤總額，由 2009 年的盈利 2.74 億下降到 2011 年的虧損 7.01 億元。

　　(二)收費標準偏低，收支難以平衡。

　　上海水、電、煤氣等公用事業收費經過多次調整，水費由 1992 年的每立方 0.18 元調至 2013 年的每立方 3.65元 ;電費由每千瓦時 0.21 元調至每千瓦時 0.61 元 ;煤氣費由每立方 0.20 元調至每立方 1.05 元。職工最低工資逐年遞增，水、電、煤氣價格調高，經營管理費用不斷上升，而物業管理收費卻還維持在較低的水平，與物業市場嚴重脫節。據對上海 578 家三級資質以上企業 2456 個住宅項目的分析，平均收費標準僅為每月每平方米 2.26 元，其中 1690 個項目虧損，占全部項目的 68.81%。物業管理費的收不抵支，直接影響了服務質量，不少居民以服務不到位、管理措施跟不上為由拒付管理費，造成物業管理費收繳率逐年下降。調查顯示，本市物業管理費平均收繳率僅為 80% 左右。

　　(三)營業稅率偏高，加重企業負擔。

　　物業管理行業具有明顯的準公共事業服務特征，特別是為數不少的直管售后公房，具有保障性住房的特性，應與交通運輸業、建筑業、郵電通信業、文化體育業等行業一樣享受 3% 的稅率。而目前物業服務企業普遍適用的是5% 的營業稅稅率。同時，按照營業稅稅額作為附加稅的計稅依據，城市維護建設稅稅率為 7%，教育費附加稅率為 3%，地方教育費附加稅率為 2%，河道清潔費稅率為1%。物業服務企業營業稅及其附加稅累計達到營業收入的 5.65%。偏高的稅率，讓原本已入不敷出的物業服務企業背上了沉重包袱。在抽樣調查的 136 個商品住宅項目中，91 個項目虧損，43 個項目盈利，2 個項目持平 ;49個售后公房項目中，46 個項目虧損，3 個項目盈利。即便如此，上述185個項目2011年共繳納營業稅1109.12萬元。

　　(四)經營嚴重虧損，面臨生存危機。

　　調查數據顯示，95 家企業經營收入為 46.27 億元，而經營成本達到 40.86 億元，經營成本占經營收入的88.31%，其中人工成本占經營成本的 69.1%，虧損企業由 2011 年的 21 家遞增到 2012 年的 24 家。54 家一級物業服務企業的平均利潤由 2010 年的 353.05 萬元下降到2011 年的 302.54 萬元，同比下降 16.53%，而 346 家三級企業普遍出現虧損，虧損總額達到 9.48 億元，平均虧損 273.99 萬元。

　　二、上海物業服務企業發展對策及建議。

　　(一)明確發展目標，推動結構調整。

　　要從戰略高度思考物業服務企業的轉型升級，明確企業發展戰略、基本定位、規劃目標，并在戰略實施、產業方向、拓展重點等方面制定切實可行的保障措施。培養一批懂管理、善經營、知法律、會外語的高素質復合型人才，造就一支適合行業發展、技術過硬、綜合素質好、相對穩定的經營管理團隊。改變傳統的管理思路，建立與市場機制相適應的經營機制。把握上海新一輪發展機遇，通過內外資源的有效整合，提升核心競爭力和市場盈利能力，破解物業延伸服務可能帶來的商機，推動物業服務企業產業結構調整。企業在戰略實施、市場拓展、規模擴張、產業延伸等方面作出科學規劃和理性選擇，為可持續發展培育更多的經濟增長點。

　　(二)實施稅收減免，提供政策保障。

　　政府要通過減免稅收、降低稅率等調節手段支持物業服務企業發展。從地方財政、住房公積金增值收益、廉租住房建設基金中拿出一定的資金，納入政府年度財政預算，用于保障房的租金減免和物業管理費補貼，將公房租金減免由企業承擔改為財政預算列支。政府以出資購買物業服務的形式，對管理老舊小區的物業服務企業實施補貼，保證參與直管售后公房和保障房物業服務的企業能夠正常運作。吸納社會資金，設立物業管理發展基金。擴大住房公積金使用范圍，鼓勵住戶用公積金繳納房租和物業管理費。

　　(三)降低營業稅率，減輕企業負擔。

　　要積極參與“營改增”試點，盡可能多爭取政策支持，如允許商業性房地產開具增值稅發票，形成上下游企業抵扣鏈條。將物業服務企業支付給保安保潔、綠化養護、設施設備維修保養等專業公司的費用，作為進項稅抵扣。對售后公房和新建保障房免征增值稅，對涉及稅負不減反增的經營困難行業按照 3% 的簡易計稅方法征稅。新的企業所得稅法相比原有所得稅，企業稅收負擔減輕了 8%，明確從事住宅物業服務的企業特別是承擔保障房物業管理的企業不征稅收入、免稅收入、各項扣除，以及允許彌補以前年度虧損后的項目，作為應納稅所得額，計征企業所得稅。

　　(四)拓展延伸服務，加快轉型升級。

　　物業服務企業要積極拓展延伸服務，加快產業轉型升級，促進物業管理行業從傳統服務業向現代服務業轉化。

　　1. 探索居家養老服務全新模式。資料顯示，上海戶籍 60 歲以上的老年人口達到 367.32 萬人，占全市總人口的 25.7%。預計到 2015 年末，全市戶籍 60 歲以上的老年人口將超過 430 萬，接近全市總人口的 30%。老年人口數量龐大與少子化、空巢化的矛盾將更為突出，不少住宅小區的獨居老人已占到六成。而目前上海養老機構僅為631 家，床位數只有 10.52 萬張，未來幾年社會養老壓力較大。為此，物業服務企業可發揮熟悉小區情況的優勢，整合社區文化、教育、醫療、家政、保安、保潔、綠化等資源，探索“家庭式”居家養老服務新模式 , 即依托社區力量，以家庭為核心，政府或個人購買服務，由物業服務企業提供包括房屋維修、生活護理、餐飲配送、家政服務、精神慰籍等內容的“家庭式”居家養老服務，讓老年人不出家門就能享受全方位養老服務。

　　2。 試行物業代行小區收費職能。公用事業費繳費是居民生活中不可或缺的組成部分，由于居民對相關工作人員上門收費不太放心，每月要多次往返物業、郵局、網絡通信、有線電視等部門，居民深感不便。政府部門應將實現社區繳費自動化作為一項便民實事工程來抓，物業服務企業可在實施物業收費自動化的同時，代行水、電、煤氣、網絡通信、有線電視、報刊等部門的收費職能，由小區物業管理處的工作人員提供上門服務，居民持現金或銀行卡刷卡繳費，逐步實行小區收費一門式和電子化，讓居民足不出戶就能快捷、安全地繳費。

　　3。 開展網絡通信配套維修服務。網絡通信、有線電視的家庭普及率已接近百分之百，隨之而來的是故障維修跟不上，即便是小故障，也要按規定由維修人員 24 小時內上門檢修，居民怨言不少。物業服務企業可利用其特長，與網絡通信、有線電視部門開展合作，由網絡通信、有線電視部門授權，在小區內設立應急維修點。物業維修電工經業務培訓后持證上崗，參照房屋應急維修服務標準，對居民報修的網絡通信、有線電視設施故障，實施維修人員30 分鐘內上門服務。

　　4。 打造住宅小區電子商務平臺。伴隨著物流產業的發展，送水工、快遞員、餐飲配送人員等頻繁進入小區，影響了居民的正常生活，不少高檔住宅小區甚至不允許這些人員的車輛駛入小區。物業服務企業可以拓展快遞收送件、上門送水、代送牛奶、報紙、餐飲配送等延伸服務。同時，還可以嘗試在小區放置自動售貨機、銀行柜員機，引入農業合作社進小區銷售平價新鮮蔬菜，設立實體或網絡微型家庭用品超市，逐步打造住宅小區電子商務平臺。

　　推薦期刊：《山東經濟戰略研究》1984年10月創刊以來，遵循為省委、省政府及各級黨委、政府領導決策服務,為改革開放和經濟社會發展服務的辦刊宗旨。