摘要：土地增值稅是房地產企業項目投資財務管理中一項重要稅務內容，在影響著企業投資項目能否順利進行的同時，也影響投資項目所帶來的經濟回報率，則面對稅務政策的不斷變化，加強對土地增值稅的納稅籌劃或者降低納稅成本。本文將以房地產企業發展中土地增值稅納稅為主要內容，結合實際企業納稅情況和問題，詳細闡述房地產企業土地增值稅納稅籌劃中存在的各項誤區，優化企業內部的財務稅務管理水平，促進房地產企業項目的進一步發展。

　　關鍵詞：房地產企業;土地增值稅;納稅籌劃;誤區

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　　由于市場經濟體制改革的不斷推進，房地產開發企業也將面臨嚴峻的挑戰，企業開發項目稅收籌劃也逐漸變得重要起來，企業稅收籌劃的開展，可以有效降低企業的涉稅成本，提升企業的經濟管理質量和水平，從而促進企業實現最大化利潤。下面文章主要針對我國房地產開發項目稅收籌劃進行詳細研究，并且提出相應的改善建議，希望可以幫助房地產企業更好的發展。

　　隨著我國經濟市場的迅速發展，居民整體經濟水平和消費能力也在不斷提升，其中住宅作為居民日常生活的重要一部分，其被需求的市場量同樣也是成倍增加，給予了房地產行業巨大的成長和發展空間的同時，各類稅務種類的增加，尤其是最不可少的土地增值稅，更是直接挑戰和影響著房地產企業的財務管理和資金規劃，因此，房地產企業需要對其項目投資和開發中土地增值稅納稅籌劃進行分析，展現各類籌劃手段和籌劃誤區，優化企業的稅務管理，提升整體企業的經濟效益和知名度。

　　一、房地產企業土地增值稅及其籌劃必要性

　　土地增值稅是房地產企業所面臨的重要稅務種類之一，其主要是對建筑項目所建設位置土地的使用權轉讓費用、土地上建設帶來的經濟效益以及房地產使用土地資源的費用整體的稅務征收，保障國有資源的合理轉讓和合法經濟效益獲得，確保資源的合理性使用，而土地增值稅的納稅籌劃手段正是應對這一稅務所產生的，在合法提前下，利用政策制度內容和變化，降低企業的稅務數量壓力，優化企業內部資源的科學化分布和使用，同時也有效減少企業出現偷稅、漏稅的問題，為居民生活提供優質的居住環境。

　　土地增值稅是國家利用該項稅收對房地產企業進行合理調控的一種有效手段。房地產企業應在稅法允許為前提，從降低稅基和稅率兩個角度為切入點，對企業的土地增值稅進行納稅籌劃，這種方式可以合理合法的調整收入額和扣除項目金額，這樣做的必要性在于可以降低企業的增值稅，從而使企業獲得更大的稅后利益，以此促進企業更長久有序的健康發展。

　　二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃中存在的誤區

　　隨著各類土地增值稅納稅籌劃手段的不斷應用，基于對稅務政策的不夠了解，各類籌劃手段造成的誤區也逐漸顯現出來，造成房地產企業不僅無法減少稅務，反而增加了更多的稅務種類和數量。

　　(一)增加借款費用房地產企業土地增值稅納稅籌劃中最常見的誤區就是增加了借款費用。房地產項目最基礎的特征就是施工周期長、涉及流程眾多，且所花費的人力與物力也是眾多的，而這些都是需要大量施工資金進行支撐，但實際上，除了個別大型房地產企業外，其他企業都是需要向銀行、融資機構等借助大量資金，依據國家標準這些資金應當歸屬于納稅費用中，但是實際土地增值稅核算中，企業往往為了減少稅務額度將其歸于加計扣除基礎，再依據相關的稅務審核和處理，最終得到的土地增值稅稅務值明顯減少，但是同時企業所面對稅務風險也是巨大的，并且一旦借款費用數額超過一定數額時，還會額外增加土地增值稅。

　　(二)扣除基數范圍擴大土地增值稅內容不僅僅包括國有土地資源的轉讓費、使用費，還包括著土地上建筑在建設過程中所產生的經濟價值效益，則為了減少這些經濟效益所帶來的稅務內容，一般房地產企業會將這些內容轉化表面賬務的形式，以達到分散建筑成本、收入效益基礎的目的，從而實現有效降低土地增值稅所涉及內容和其計算后的稅額，但是在實際土地增值稅計算中，這種籌劃方案通過較低，即便經過審核順利通過，后續的稅務扣除基數也會增加，這是因為國家法律制度中，針對這些額外項目制定了一整套的審核方案，即便有效減少土地增值稅，卻也增加其他的稅務種類和數額[1]。

　　(三)錯過清算機會由于房地產項目自身存在的多變性、周期長等特點，造成在項目施工期間很有可能存在土地歸屬于轉讓、成本開發轉化以及相關政策制度變化的不確定因素，則一般為了保障土地增值稅最后結算的準確性和方便性，通常采用項目最后稅務清算，部分房地產企業對納稅意識薄弱，往往常用延期最后清算來拖延稅務數額，妄圖以時間來將稅務內容混亂即將大事化為小事，但是實際上，這種做法只會造成房地產企業面臨更大的土地增值稅稅務內容，以及相應高程度、高壓力的稅務風險，且因為長時間不按時繳納稅務，企業資金使用被所得稅占用，無法繼續科學化規劃納稅籌劃方案，造成企業更大的經濟損失。

　　三、如何糾正房地產企業土地增值稅納稅籌劃中存在的誤區

　　(一)明確納稅籌劃的內容

　　除了上文中三種房地產企業在土地增值稅納稅籌劃中常見的問題誤區以外，納稅籌劃中還容易在會計核算以及稅收優惠政策方面出現漏洞，則進行納稅籌劃時也要注意這兩方面。第一，會計核算內容。房地產項目涉及的開發成本眾多，依據使用目的和途徑，一般分為土地征用及拆遷補償費等，而這些內容都同土地增值稅相關聯，一旦出現巨大的變動就會造成企業經濟損失，則需要企業提前對各項內容信息數據進行會計核算審核，并同前幾個季度或前幾個房地產項目開發成本信息數據進行比對，確保稅務信息內容整體穩定性，減少因為額外核算造成的土地增值稅的提升。第二，優惠政策確認和疊加。為了更好促進房地產企業主動進行納稅活動，政府應對土地增值稅也頒布一系列的優惠制度和政策，但是這些優惠政策并不是隨意使用和組合的，則進行納稅籌劃之前，需要對政策使用條件進行確認，避免出現無效疊加和錯誤疊加，不僅增加了土地增值稅的稅務數量，還違反了國家稅務相關法律內容，影響企業的正常運行[2]。

　　(二)選擇適當的扣除方法

　　房地產企業在房地產開發過程中所產生的開發費用，主要是銷售費用、財務費用以及管理費用。依照我國相關法律條例，房地產企業領導人員可以向當地國土機關出示金融機構所開具的房地產項目轉讓證明，相關部門就能根據實際情況進行扣除，但是扣除金額不能超過商業銀行貸款利率。而其他開發費用則是依照土地支付價格以及本次房地產開發成本的5%予以扣除。對于不能進行轉讓的房地產項目或者是沒有金融機構證明的房地產項目，需按照相關金額的10%予以扣除。房地產企業應根據企業自身真實情況，可以向企業員工集資或者向總公司借款等，使得企業財務費用中的利息支出，無形中增大土地增值稅額。另外，一些公司在開發房地產項目時，該項目主要目的是為了解決職工住房問題，這時大多數房源已經被職工認購，且該公司的房地產銷售金額要比房地產企業銷售金額低，這樣也土地增值稅額也有所增加。

　　(三)提高財務人員專業素養

　　房地產企業對土地增值稅實施納稅籌劃的主要目的，就是為了減少企業納稅金額，提高企業經濟效益，將企業財務利益實現最大化。為此，房地產企業財務人員應具備納稅意識，并在對土地增值稅進行納稅籌劃，嚴格依照我國相關法律法規實施財務管理，保證房地產企業能夠長久穩定經營。這就需要房地產企業領導人員應定期讓財務人員參加各類培訓學習，強化財務人員法律意識，擁有正確的納稅理念，制定納稅籌劃規范，促使房地產企業的財務工作能夠有序開展。財務人員在進行土地增值稅納稅籌劃以前，要深入研究分析我國相關法律法規，依照企業自身實際情況，選擇適合本企業發展的納稅籌劃方法。財務人員納稅籌劃時，應防止無意識逃稅情況，嚴格遵守國家法律法規，確保科學合理的實施納稅規劃[3]。

　　(四)加強與稅務機關的溝通

　　前幾年，房地產價格上漲十分迅猛，近期這種現象雖有所緩解，但在一線二線城市中，房價仍舊呈現出穩中有升的局面。為此國家頒布了一整套的措施來抑制房價走高現象。同時，由于市場經濟的宏觀調控，使土地增值稅的政策也在隨行就市的更新，對于這種現象，房地產企業相關管理者應與稅務機關保持緊密溝通，以便第一時間掌握土地增值稅收的動態信息，從而更好的配合稅務機關進行土地增值稅的繳納。

　　(五)積極學習最新稅務政策

　　土地增值稅即轉讓國有土地使用權、地上建筑物以及附著物取得收入的單位和個人，對其轉讓房地產所取得的增值額進行增收一種稅收。由于稅務制度并不是一成不變的，它會隨著市場經濟的變化規律而進行變化。因此，房地產企業相關管理者在熟悉掌握基本稅法的情況下，更應積極主動的對最新的稅務政策進行學習了解，以便更好的為社會創造出企業應有的價值。

　　四、結語

　　土地增值稅一直是房地產項目中一項重要的稅務種類，其直接構成并決定著建筑工程的基礎價值，且不同地區土地增值稅不同，也是造成我國多數房地產項目價格偏高的因素之一，則房地產企業要明確合理運用納稅手段，能夠有效減少土地增值稅所帶來的稅務負擔的重要性，積極主動同政策相關稅務部門進行溝通和合作，時刻掌握政策變化情況，科學化規劃稅務管理內容和方案，杜絕各類納稅籌劃誤區的再次出現，最大程度利用有限資源提升項目價值和盈利能力，降低生產建設基礎成本，強化房地產企業的綜合能力。

　　參考文獻

　　[1]楊一帆,安珂宇,王曉梅.房地產企業土地增值稅納稅籌劃分析——以YT地產為例[J].價值工程,2019(29).

　　[2]張小敏.房地產企業土地增值稅納稅籌劃及清算技巧探究[J].會計師,2019(14).

　　[3]廖詩娜.房地產企業全生命周期土地增值稅納稅籌劃管理[J].當代經濟,2019(7).