摘要:隨著時代的不斷進步，我國的經濟實力不斷增強，房地產行業也在快速發展，城市社區越來越多地建立了起來。城市社區物業的運行經過許多年的探索發展，已經逐漸成熟。但是在城市社區物業管理發展中，出現了越來越多制約物業管理企業發展的問題。因此，需要深入分析物業管理中存在的各種各樣的問題。在物業管理行業競爭日益激烈的今天，加緊摸索出一套行之有效的管理方式就是非常有必要的。本文主要對城市社區物業管理及其實踐中的困境進行探索研究。

　　關鍵詞:城市社區;物業管理;實踐困境

　　城市社區物業是最貼近城市社區居民的一個部門，城市社區運用管理與城市社區居民的生活是聯系在一起的，良好的城市社區物業管理更是城市社區居民良好日常生活的前提保障，這是與社區居民息息相關的。社區物業企業要積極改進管理機制，提高居民自主權利，加強政府職能部門的監管。所以說想要社區物業更好、更快地發展，提高社區居民生活水平質量，保證社會的和諧穩定，合理改善物業管理就顯得尤為重要。

　　一、城市社區物業管理的運營存在的現狀

　　(一)物業管理大環境中，社區物業缺乏發展動力

　　現在我國的城市社區物業管理普遍缺乏發展動力。這種情況是由多種原因造成的。首先，對于城市社區物業管理工作，很多人認為這種工作是沒有發展、沒有前途的，這就造成社區管理人員在日常工作中不積極、混日子、混時間等，使社區物業管理人員嚴重缺乏工作動力。

　　其次，城市社區物業中的管理人員，很多都是上了年紀的“老年人們”，他們對于工作的熱情完全不如青年人，老齡化的加劇，使城市社區的工作人員工作態度比較消極，造成了社區物業的發展動力缺失;城市社區物業管理工作是一個比較難做的工作，在廣大業主面前經常“受氣”“挨業主們罵”，工作好了沒人記得，工作失誤、怠慢了就會受到責備，時間久了就會使社區物業企業的工作人員喪失了工作動力。多方面原因的出現，在城市物業管理大環境中，造成了社區物業缺乏發展的動力。

　　(二)物業管理中，經費嚴重不足

　　隨著居民的生活水平提高，廣大居民們普遍需要社區物業建立比較完善的社區配套設施。而我國的社區物業管理服務行業利潤效益普遍不高，一般的物業管理服務部門的資金都比較有限，但是在有限的資金流動的情況下，往往社區物業管理服務部門需要建立很多的社區配套設施。例如:社區健身服務中心、棋牌室、娛樂室、老年活動中心、小區內的健身設施、兒童游樂園、綠化設施、景觀設施等等社區居民生活配套設施。

　　如果在這樣的情況下，一直單方面要求社區管理服務企業不斷進行社區配套設施的資金投入，而不考慮社區物業管理服務部門的資金是否充足，是否可以穩定地維護日常運行，就會導致社區物業管理中，社區物業的經費嚴重不足。很多企業在這時都想到通過對社區居民進行籌集的方法，但是籌集的能力還是有限，另一方面會使絕大多數的社區居民產生抵觸的情緒，不利于社區物業的管理。

　　(三)物業管理中，法律法規施行存在困難

　　在社區物業的管理過程中，很多法律法規的施行存在著困難。社區管理是一個復雜的工作，它面對的是比較復雜的社會網，社區物業管理的管理對象，一部分是常駐居民，一部分是外來租房者，一部分是小微企業，有未成年人、中青年、老年人，社會群體層面比較復雜，物業管理相對麻煩。

　　很多法律法規沒有完全建立起來，面對業主們的矛盾大部分只能進行調解處理，處罰力度遠遠不夠。已經建立起來的法律法規經常不被社區業主居民重視，相關政府單位執法不嚴的現象也比較嚴重，造成了法律法規的施行存在著比較大的困難。

　　(四)管理人員缺乏專業知識

　　城市社區物業管理企業有很大一部分人員都是社招，不是專業的管理人員，甚至有些人對城市社區物業管理方面的知識知之甚少，社區管理的經驗也不夠充分。這就導致了城市社區物業管理工作開展較難，實施起來也不夠有效。通過社招進來的一部分城市社區物業管理工作人員，缺乏相關的互聯網信息技術和相應的法律法規知識，專業知識的缺失造成了城市社區物業管理工作的開展受到阻礙，影響社區物業管理工作的效果。

　　隨著城市社區的物業工作逐漸深入，肯定會遇到各種各樣的問題，一旦處理不好，就會影響社區管理的效果，甚至會導致社區物業與社區業主的關系產生問題，產生摩擦，不利于社區物業工作的開展。所以如何全面提高管理人員社區管理方面的專業知識，提高社區物業管理人員的專業性與技術性，就是城市社區物業管理企業的未來發展主要問題。

　　二、城市社區物業管理的運營存在的問題

　　(一)社區物業管理的管理能力有限

　　我國的社區物業管理服務體系成立較晚，相關的管理機制還沒有建立起來，專業的物業管理人員方面的人才也比較匱乏，導致了我們國家很大一部分的城市社區物管企業在管理理念、管理能力、人才儲備上都嚴重不足。物管企業沒有一整套合理的服務方式，使業主們的滿意度降低。很多社區物業的管理人員專業素質比較低，學歷參差不齊，甚至有的社區物業，招聘的是社會閑散人員或者是退休的老人。

　　這些人員對社區物業管理工作提升的幫助并不是很大，相反有的時候會拉低社區物業的管理能力。對于這種情況，物業的管理就變成了看管門禁、衛生清理等基本瑣事，失去了社區物業應該具有的管理能力，造成了物業管理能力低下，業主怨聲載道，二者之間矛盾劇增。

　　(二)社區物業管理服務落后，業主權利被削弱

　　很多城市社區物業對于崗位界限的劃分十分明確，對于一些業主面臨的居住問題，經常踢皮球。很多業主需要物業公司幫忙解決的問題，得到的答復僅僅是不歸我們管，或者根本就是不想去管。而業主作為社區中物業管理的雇傭者，實際上同樣需要參與到社區物業管理中。

　　但是很多時候，業主在物業管理中處于相對弱勢的位置，業主自治效果不明顯，居民委員會在社區物業管理方面，通常來說也只是行政方面的擺設，不僅得不到廣大業主的支持，同樣，也在正常的社區物業監督工作中受到制約。雖然居民委員會對社區物業具有監督權，但是長久以來，物業管理公司經常越過居民委員會，發布一些文件。例如一些硬件工程的建設、軟件設施的建立、收費等。業主通常對于社區物業管理服務消極態度無可奈何。這樣落后的物業服務，加深了業主與社區物業之間的矛盾，甚至容易爆發沖突。

　　(三)社區物業對于社區居民的投訴處理效率低下、不及時

　　城市社區物業管理過程中，經常會面臨社區居民的投訴，然而這類投訴在社區物業管理工作中經常會處理不及時，造成了社區居民的不滿意，導致了社區居民與社區物業管理企業之間的矛盾加劇。社區居民對于城市社區物業管理的投訴實際上是一種不滿意、不認可的集中表現，然而當社區物業對于社區居民的投訴處理效率低下、不及時的時候，就會讓社區居民的投訴未能得到滿意的解決。

　　很多時候，大多數社區物業工作人員在面對業主的投訴時，經常說的就是“等一等”“等我回復”這一類推諉的話語。這種情況非常容易導致社區業主與社區物業管理企業的暴力沖突，甚至演變為打砸等暴力犯罪行為。這類社區物業管理運營的問題是非常普遍的，社區物業的管理人員，散漫、無能的工作態度使這類矛盾爆發的概率陡然上升，社區業主的信任實際上是社區物業管理企業最為寶貴的財富。

　　(四)社區物業對管理人員缺乏教育培養

　　城市社區物業很大程度上，忽略了對管理人員的教育教學培養，在日常的物業管理工作中，管理人員是第一班崗，是直接與社區居民業主進行交流的。很多的社區物業管理人員由于自身的文化水平不高，再加上企業沒有盡到培養的義務，使一些管理人員不會處理問題、不會與業主進行交流，這樣就加深了社區物業管理人員與城市社區居民之間的矛盾。

　　這實際上是運營出現了重大問題，員工的文化水平低可以進行教育培養、員工的服務意識差可以進行系統培訓，但是社區物業的上層領導無視這部分工作，使日常的社區物業管理出現了紕漏與問題，就是責任意識的缺失，造成日常運營出現了問題就是不可避免的了。

　　三、城市社區物業管理運營實踐探索

　　(一)社區物業與業主共同治理，提高業主自治權利

　　通常來說開發商與物業和業主之間經常存在不滿與矛盾，而物業又不積極進行三者之間的串聯，導致三者之間的矛盾加深。不僅僅需要提高業主的自治意識，同時還要提高社區物業的管理效率。社區物業要建立一個公共平臺，將社區中的管理運營問題擺到桌面上，與社區業主進行交流。

　　業主與社區物業相互信任，相互管理，引導業主自治觀念的形成。提高業主們的地位，改變其不能對物業服務管理進行制約的尷尬境地。需要給予業主們廣泛的監督權與發言權，社區物業需要虛心聽取，積極做出改善，切不可“死豬不怕開水燙”。真正提高業主的地位，加強業主自治權利，共同與社區物業對小區進行治理。

　　(二)加強行政監督部門對社區物業的項目監督與規范指導

　　社區居民管理委員會作為社區居民的領導與監督機構，需要盡快建立起來。它的建立可以很大程度上改善社區居民與社區物業之間的矛盾對于社區居民管理委員會管理人員的招募，必須由社區居民投票進行選舉，對于外聘的人員，需要考量其整體素質，嚴禁低素質或者是打算在社區居民委員會“養老”的老年人進入，提高社區監督委員會的整體素質，改善老齡化的現狀。

　　同樣，政府監督部門也要考察和監督社區物業的管理運行情況。

　　對于優秀的城市社區物業進行評比，獎勵優秀的物業服務企業，懲罰經常被投訴的物業服務企業。對于發生的嚴重問題，政府的監督部門就要進行干預，進行公開公正的處理，規范城市小區物業的服務情況，定期對物業管理部門進行指導。提高物業管理框架的不斷完善，確實落實物業管理框架，積極推動城市社區物業運營改進，走出困境，全面提高城市社區的管理效率，維護各方利益。

　　(三)健全相關的物業管理法律法規建設

　　有關部門需要健全相關的物業管理法律法規的建設。例如«物業管理條例»«物權法»等法律法規的出臺就非常有效地提升了城市社區物業管理，改變了傳統老舊的管理運營方法。業主與業主大會制度也得到了良好的保障，明確地劃分了業主、開發商、物業單位的責任認定，以及日常服務過程中，民事責任與行政責任的認定劃分。«物業管理條例»等法律法規的出臺，有效地保護了業主們的財產，調整了業主與全體業主群的利益關系，明確了社區業主居民與城市社區物業管理者的平等關系。有效地提升了公正、公開、公正的市場監管力度，處理好了政府部門、社區服務管理企業與業主之間的關系。

　　(四)開啟物業服務應用平臺，推動現代化的物業管理建設

　　城市社區物業作為一個比較系統的基層服務企業，需要建設一個健全的物業服務應用平臺。在城市社區的未來發展與日常服務規劃過程中，需要建設完善的網絡平臺，例如建立城市社區居民服務中心的公眾號、官方網站、交流平臺或者是互幫互助平臺。

　　在這樣的服務平臺中，城市社區居民可以將自己的意見建議、生活需求求助等問題反映出來，使社區物業及時了解居民的日常生活問題，及時幫助困難、解決困難，甚至可以成為廣大業主之間互幫互助的平臺，加強了業主之間的凝聚力，提高了社區居民的生活質量。開啟物業服務應用平臺，推動現代化的物業管理建設，是新時代社區物業管理發展的必經階段。

　　(五)完善市場監管，促進社區物業健康長效發展

　　應好好保護已經建成的社區物業內部和諧穩定的發展環境。城市社區物業建設不僅僅是一項工程，更能體現一所城市的市容市貌，是一所城市的明信片。它與城市社區居民的生活息息相關。除了需要城市社區居民們的大力支持與維護，更需要政府相關部門的支持與監管。所以各級政府部門必須需要大力加強政府職能措施。

　　城市社區物業管理建設需要城府職能部門做到重視建設、重視監管，與廣大社區居民共同做到城市社區物業建設與管理的工作，更加系統地規劃好城市社區物業管理方面的建設，優化城市物業建設與管理的質量。完善市場監管，讓政府職能部門、城市社區管理企業與社區居民攜手創建一個美好的社區居住環境，促進社區物業的健康長效發展。

　　四、結語

　　由于我國的社區物業發展較晚，相關的管理人才也是比較缺乏的，從而導致了城市社區物業管理經常出現漏洞，很大程度上制約了社區物業企業的發展，加深了社區居民與社區物業之間的矛盾，不利于文明、和諧的社會的創建。通過實踐解決困境中的問題，加快改進社區管理企業的管理，促進社區物業管理框架的積極落實，全面提升社區物業的服務質量，應對好人們日益增長的物質需求，強調發展誠信友愛的社區環境，構建文明和諧的社會，有利于保證社會的長治久安。

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