這篇歷史學研究論文發表了清末民初黑龍江省房屋租賃中的民事習慣，房屋租賃在很久以前就出現了，在清朝以黑龍江省更加活躍，論文分析了清朝時期房屋租賃的民事習慣，并進行了考察分析，以下是作者進行了詳細探討。

　　關鍵詞：歷史學研究論文,房屋租賃

　　清末民初，由于受家庭人口變化及家業興衰等多種因素影響，房屋租賃成為日常生活中常見的現象，房屋作為商品存在的特點凸顯。然而，與當時全國其他地區相比，黑龍江省房屋租賃顯得頗為活躍，長期實踐中已形成一套成熟、規范的民事習慣。據筆者統計，《民事習慣調查報告錄》物權編中有關黑龍江省房屋租賃習慣的條目竟多達217則，約占該省物權習慣總條目(360則)的60%，約占全國物權習慣總條目(1389則)的16%。有鑒于此，認真、細致地考察清末民初黑龍江省房屋租賃中的民事習慣，足以窺探當時國內其他地區房屋租賃習慣的掠影，具有一定的學術價值，這也正是筆者選取黑龍江省來研究的原因所在。

　　誠然，房屋租賃從屬于現代經濟學的研究范疇，是深入研究某一地區社會商品經濟、私權制度的重要方面，但作為“歷史傳承”，房屋租賃中的民事習慣不僅記錄著傳統經濟紛繁復雜的歷史表象，更承載著經濟表象背后所隱含的制度與文化，是全面認識某一地區社會歷史文化命題的重要切入點。然而，當前國內學界對這一論題明顯缺乏關注，沒有專題論文見諸案頭。基于此，筆者將據《民事習慣調查報告錄》中的有關史料，對清末民初黑龍江房屋租賃中的民事習慣略作考察與分析。

　　一、租不攔典、典不攔賣

　　清末民初，房屋的租賃、典當、買賣三者交叉出現，共同建構了清末民初房屋交易市場。當租、典、賣之間發生疊加矛盾時，三者權利孰輕孰重，將會影響到交易雙方各自權益的爭取。一般民事習慣認為，租約的效力低于典約，典約的效力低于賣約。即承租人的權利不能對抗出典契約的成立，承典人的權利不能對抗買賣契約的成立，此即“租不攔典、典不攔賣”。租賃、典當、買賣三種交易行為之間的效力高下關系由此可窺見一般。黑龍江各地習慣大抵如此。龍江縣習慣，凡租借房屋，“于約定期限內，業主因不得已之事故，出典此房屋或土地時，租戶不得攔阻，因原約期限仍然有效，租戶只得主張賃借權，轉向典戶納租可也，俗謂‘租不攔典’。至于已經典出之房屋或典地，業主又欲出賣時，典戶亦不得攔阻，只得主張質權而已，俗謂之‘典不攔賣’。”[1]。

　　青岡縣習慣，“房屋在租約未滿以前，業戶若欲出典于人，租戶并不得出而攔阻;即在典約期限未滿以前，業主如欲出賣于人，典戶亦無攔阻之權。”[1]值得一提的是，有些縣區在業主行使“典、賣”權時，租戶有優先“接典承買”的習慣。如嫩江縣習慣，“房屋業主對于租戶在租約未滿期以前可以出典或出賣，租戶不得阻止，惟須先向租戶商議，如租戶不愿典買時，方可典賣第三人。”[1]景星設治局地方習慣也是如是，租戶租賃房屋時，“業主如欲典賣，其租戶在租約期限未滿以前，得盡先接典承買”[1]。此外，索倫設治局地方及大賚縣、泰來縣、呼蘭縣、蘭西縣、綏棱縣、慶城縣、望奎縣、木蘭縣、巴彥縣、通化縣、湯原縣、璦琿縣、林甸縣、肇東縣、蘿北縣、漠河縣均有“租不攔典、典不攔賣”的習慣。可見，這一習慣在黑龍江省實屬普遍。仔細研讀“租不攔典、典不攔賣”習慣，可以看出此習慣多有一共性前提，即“未屆回贖期”。也就是說，租、典期未滿，業主對于出典之產隨時可以出賣。顯然，這一民事習慣更多保護的是業主利益，而對于租、典戶利益則缺乏足夠的重視。

　　法治社會，私有財產權是私權的重要組成部分，更是基本人權。從清末民初各地房產買賣習慣看，人們普遍地將租、典(當)、賣三者“權重”按“買賣權>典當權>租賃權”次序排列，證明業主享有房屋的最終處置權。每當出現因“三權”重疊引發糾紛而訴至法院時，地方審判庭往往會將“租不攔典、典不攔賣”的習慣作為根據加以采信，似乎更能說明私有財產(所有)權概念和意識已深入到社會各階層。不可否認，中國現代私權制度之所以肇始于清末民初是移植西方法律制度的結果，但從某種程度上講，似與中國民間社會廣泛存在諸如此類的民事習慣也有關聯，否則，移植的東西再好，恐怕會因缺乏應有的土壤而夭折。

　　上述分析是站在業主(賣方)立場上作出的，論文格式下面不妨再站在“租方”立場略加分析，或許能把問題看得更全面。買、賣雙方的租賃或典當關系一經成立，二者必然是在“合意”的基礎上就某些易引起爭議的問題達成口頭的或者書面的協議，即“租”是建立在“契約”成立的基礎之上。顯然，在與受租者契約尚未到期之時，業主就可隨意將房屋轉典、轉賣與第三方的做法似乎欠妥。當然，承租方的一絲“優先權”似乎能起到平衡交易各方權益的作用，但它在很大程度上會因租方沒有足夠的資本力量而落空。總之，“租不攔典、典不攔賣”勢必會侵害受租者的正當權益，也容易在利益相關方之間引發諸多不必要的糾紛。

　　二、借地不拆屋

　　房屋租賃中，或許來自家庭自身人口增長的壓力，論文網或許出自改善居住條件的需要，大多租房戶會與房東商議自行添修房屋，那么，這里面自然會牽涉一個關系到出賃人(房東)與承租人(房戶)切身利益的問題。即：租房期限終了時，之前由承租人建造之房屋產權歸誰所有。據《民事習慣調查報告錄》物權編所載，涉及黑龍江房屋租賃的調查主要是圍繞“添、修房屋”展開，不同縣區，習慣略有差別。“借地不拆屋”乃習慣之謂，其意為：“居民租住房院，得添修房屋，于其租住期限終了時，對于添修房屋，若系土木相連者，無論間數多寡，通歸原業主所有，不能自由拆動。”[1]清末民初，黑龍江所屬各地，多有“借地不拆屋”的習慣，只不過細節之處稍顯不同。如青岡縣習慣，“居民對于租住房院，得添修房屋，于租期終了，不得自由拆動，悉歸原業主所有。”[1]呼蘭縣有將“添修房屋”賣給業主的習慣，“至于租住期限終了時，對于租戶添蓋之房屋，量物作價，賣歸原業主。”[1]。

　　一般情況下，房戶“添修房屋”需事先與房東進行商議，而且，“主客雙方締結租約之際，須將添修房屋、租期終了歸業主所有條款明訂于契約之中，方為有效。”[1]換言之，該習慣需有房東知情并經書面形式予以明確才得以承認。如綏化縣，“借地不拆屋一項，綏化商民雖有此習慣，必須事先于契約載明，或添修時得原業主同意，方為有效。”[1]巴彥縣習慣，民商租住房院，借地興修，“如租限終了，對于添修房屋土木相連者，無論間數多寡，統歸業主管有，不許租戶拆動。須于租約載明，認為有效，否則，不在此限。”[1]此外，訥河縣、索倫設治局、湯原縣等地均有此類習慣。也有些地方這一習慣并不需要書面確認，仍可生效。如慶城縣，“借地不拆屋”“以口頭契約即可有效，無須載明條款，多有并租約而無者。”[1]望奎縣習慣，“原訂租約時未嘗載明，亦認為有效”[1]。木蘭縣習慣，“無論契約，有中人即可發生效力。”[1]房屋租賃期限終了之時，房戶添修的房屋能否自由拆動，要看原訂租約對此有無載明。如克山縣習慣，“倘原訂租約言明到限日自由拆動，則所添修房屋當然由租戶拆去。如原訂租約載明租住期限屆滿，所有租戶添修房屋統歸原業主所有，則所添修之房屋當然不能自由拆動。”[1]蘭西縣習慣與克山縣習慣頗為類似，“商民租住房院，遇有添修房屋炕墻等項，應需土木材料，如由房東購置，則土木工錢歸房戶支出，于原訂契約載明，期滿統歸房東管業，房戶不得拆動。倘土木材料、工錢均由房戶自備，房戶搬移時得自由拆動，或由房東給價留買。”[1]。不過，黑龍江一些地方由于地處偏僻，為招徠移民開墾荒地，當地地主多為移民出資建造房屋且不收房租，因而，無“借地不拆屋”之習慣。據嫩江縣知事會員薛翹如報告，“居民租住房屋一款，本縣草萊甫辟，新來墾戶多系自己建筑屋舍，其招來地戶由地主建房居住，不納租金，故闔境向無租戶添修房屋之事。”[1]再如通北縣知事會員熊良弼報告，“屬境新荒甫辟，佃民戶不易，凡有來境租種地畝之附戶，所住房屋統歸原業主修蓋。如房屋不敷占用，亦須原業主隨時筑建，即間有不租地畝，只租房屋之戶，添修房間亦由原業主擔任，并無租戶添修房屋之事。”[1]漠河縣習慣也是如此。

　　對于租戶而言，“添修房屋”之費用是不小的開支，一般情況下，“借地不拆屋”這一習慣本身亦把房戶的物質利益考慮在內，比如房東與房戶可就費用分擔問題事先達成一致，至房租期限屆滿或提前退租之時，以權充房戶利益損失之彌補。如景星設治局地方習慣，“修房費用統由房租內扣除，須載明于原訂契約內。”[1]大賚縣習慣，房戶若出資筑修房屋，可在議定期限內免向房東支付房租：“民間有行借地不拆屋者，必先立租約，將期限若干年、房間若干數，均載注詳明，然后修筑，其修筑費盡歸租戶擔任，名曰‘墊修’。待興修完竣，歸租戶居住，其年限少則五年，多至十年不等，以租約內所載之期間為度，限內不出租價，至期限終了時，房歸原業主。”[1]綏棱縣習慣，“商民租住房院，如添修房屋，向于租約內載明添蓋房屋幾間，每年作租價若干，按年代扣除，以所扣租價足抵添蓋房屋之代價為止，亦曰‘墊修’。若租住未至期限，因特別事故退租時，所扣之租價不足抵其墊修之代價，原業主應如數補給。”[1]另外，泰來縣習慣、璦琿縣習慣與上述各地習慣并無二致。

　　總體而言，“借地不拆屋”習慣對于租戶和業主或土地所有權人均有一定益處。一方面，業主或土地所有權人在無需支付充足資本的前提下獲得了房屋的所有權;另一方面，租戶最終在僅支付相對較少的建筑費用的前提下，于一定期限內占有了房屋的使用權。同時，這一習慣對于當地農業經濟的發展似乎不無裨益。基于此，把此習慣認作良善風俗當不為過。

　　三、中人、租期及零星修補費用

　　從制度效能上看，中國古代沒有出現西方啟蒙理念中的契約社會，但不容否認，以觀念層面而言，中國古代是充滿契約意識的社會。至近代，西方式的契約意識日漸增強與成熟，成為調整和維護人們社會生活秩序的有力支撐。清末民初，黑龍江各地租賃房屋須先行立契的做法幾屬社會常態。誠然，紛繁復雜的歷史本來不可能還原，要研究這一時期該地房屋租賃中豐富多樣的民事習慣，困難可想而知。正因如此，契約必然地成為研究房屋租賃中民事習慣所要選取的最重要、最直接的資料來源。應說明的是，清末民初黑龍江各縣區的房屋租賃契約書式比較一致，這里不妨先就黑龍江訥河縣的一紙房屋租賃契約加以謄錄，以說明相關問題。透過它，能很容易地研讀出清末民初該地許多租房信息，進而由此得出其習慣的大致輪廓。

　　契約[1]全文如下：立出賃房間人永和堂，今將自置市房一所，坐落在訥河縣新街基十字街西南角，計門面草房七間，門窗、戶壁俱全，大門、水井伙用，院內丈尺注圖列后，憑中人說允，賃與裕厚永營業居住。每年租價江市錢二千八百吊，按二、八月兩季交納，并言明一租六年為滿，在此六年之內，不許增租漲價，兩家均不得轉租他人，但許住戶自辭，不許房東驅逐。歷年零星修繕，系住房人自理，如房屋坍塌不堪，應由房東修理。又或大拆、大蓋或添修房間，系客工主料，惟須兩家商量妥協，始能有成，迨六年后，再行另議。此系兩家情愿，各無反[返]悔。特立文契一紙，各執一紙存證。中人：李子新張泰代字：單五臣中華民國年月日立租契人永和堂這紙租房契約言簡意賅，展示出房屋租賃時的諸多細節內容，比如房屋位置、房屋間數，甚至面積、租房用途、租賃雙方身份及中人、租期、租金、房屋修理費、雙方權責關系，等等。

　　現據《民事習慣調查報告錄》，再將龍江縣、綏化縣、慶城縣、林甸縣等地房屋租賃契約(囿于篇幅，不再將上述各地契約全文謄錄)中隱含的民事習慣擇其要者，列述于下：

　　其一，關于“中人”。“中人”在中國古已有之，因地域、時限不同，其稱謂略有區別。就黑龍江各縣區而言，有“中人”與“中見人”、“中保”、“保人”等。至于“中人”之功能與作用，依上述契約中“憑中人說允”一句就可知他在房屋租賃雙方之間扮演著介紹、調解、見證的角色。如龍江縣房屋租賃契約(出租房人：崔恩惠;租房人：二合公)中分別有“……以上等情，系同中人明白商議，決無反[返]悔”[1]語。此外，每紙契約文后簽字畫押的“中人”數目少則一、二，多則五、六，甚至更大。如龍江縣另外一紙契約文后簽字畫押的“中人”竟有“沙金亮、范文玉、范文顯、文煥章、左青照”[1]五位之多。

　　其二，關于租期。房屋租賃契約，租期之長短大多明訂契約之中。根據租期長短，有些地方有不同分類。如訥河縣習慣，租房期限，“分有長期、短期、半季三種”。“租住數年或十余年”謂“長期”;“租住房屋期限一年”謂“短期”;“租住半季，以本年二月起至八月止，或自八月起至次年二月止”謂“半季”[1]。就《民事習慣調查報告錄》來看，黑龍江各縣區房屋租賃時限一般長達數年。龍江縣有“十二年”、“二十五年”的租期，而在呼蘭縣，租戶甚至可以“永遠租用”。不過，房屋租賃契約一般很少或不規定具體租期的始止時間，這最終要由買賣雙方自己協商確定。此外，若租期尚未屆滿，房戶可以辭別，而房東則無辭客之權，這一習慣多在契約中有所體現。如龍江縣習慣，“許住不許攆”[1]、“只許客辭主、不許主辭客”[1]，慶城縣習慣，“準房戶辭房東，不準房東辭房戶。”[1]然而，個別地方如綏化縣有租賃雙方是不能隨意辭租的習慣，“房東不許増租攆戶，而房戶亦不得見異思遷。”[1]其三，關于房屋零星修補費用。黑龍江各地房屋租賃，零星修補費用一般是由租戶承擔，與房東并無牽涉，俗名“上苫房東，下苫房戶”，又名“上苫房東，下抹房戶”或“大修歸東，小修歸戶”，等等。

　　如龍江縣習慣，“零星修補，皆歸房戶修理”[1]，“房屋糟爛，房東不能修蓋，俱屬房戶修蓋”[1]。慶城縣習慣，“房屋有應修理之處，上苫房東，下抹房戶。”[1]林甸縣習慣，租期內，“房戶自修、自住”[1]。不過，假使房屋損壞非由房戶過失造成，那么此項費用也有以房東來擔負的。如綏化縣習慣，“屋宇墻壁如有坍塌、傾圮、滲漏等情事，非出于房戶之故意或過失者，其效力費用俱由房東擔負。”[1]另，訥河縣此項費用之承擔與租住期限之長短及“大修”、“小修”有關。“長期”租住期間，“房屋稍有損壞，即歸房戶修補，費用亦歸房戶自備，俗曰‘小修’。如房屋坍塌不堪，應由房戶通知原業主修理，或因原業主住址過遠，覓工修理未便，延緩亦可，由房戶墊款先修，俟原業主到時，再行歸墊，或由租金內逐年扣留，倘逐年未能扣齊，即被原業主將房屋變賣，此項墊款亦應由原業主如數補償，俗名‘大修’。”“短期”租住期間，其習慣與前者相同。然而，“半季”租住期間，“無論發生何項應修工程，房戶概不負責。”[1]通過對“中人”、“租期”、“房屋零星修補費用”等習慣的考察，一方面可以看出當時房屋租賃契約的完備與成熟，與現今此類契約有相似之處。

　　另一方面也看到上述習慣本身于租賃雙方責、權、利之間在極力尋求平衡點，是雙方長期博弈的結果。總而言之，契約中所流露出的民事習慣即合乎情理，似乎與現代法治理念也不違背，有積極的借鑒意義。歷史造就了文化，文化反過來又影響著歷史。

　　日常生活中，人們根據自身思想觀念和價值判斷構建出一套自成體系的習俗和慣例，無疑是社會風俗文化中的重要內容，而這些習慣在其特定領域內又以其特有的勢能調整著社會關系。房屋租賃，本屬于經濟行為，但卻不能擺脫文化印痕，因為它要遵從一定的習慣。如此一來，通過對清末民初黑龍江房屋租賃中的民事習慣進行一番考察、分析，將看似雜亂無章的現象進行有序排列、歸納，就很容易以微見著，洞察近代民間社會的內在秩序與運行機制。

　　恩格斯曾指出：“在社會發展某個很早的階段，產生了這樣一種需要：把每天重復的生產、分配和交換產品的行為用一個共同規則概括起來，設法使個人服從生產和交換的一般條件。這個規則首先表現為習慣，后來便成了法律。”[2]很顯然，恩格斯的話除說明習慣來源于生活實踐又對生活實踐起著某種規范作用外，還隱約透露出這樣的信息：法律來源于習慣。值得注意的是，民事習慣作為立法資源中重要的一部分，在立法過程中應該引起我們的足夠重視。“對于一個民族來說，規范其行為，支配其生活的法律當從其心靈深處或生活習慣中長成，否則，那將既是法律的不幸，也是民族的不幸”[2]。目前，我國各地由房屋租賃引發的矛盾和問題日漸突出，因此，加強房屋租賃立法調研工作，從繽紛燦爛的“歷史傳承”中尋找出可供借鑒的“民事習慣”，這應是完善法治進程的應有之意。

　　推薦期刊：《文化博覽》(月刊)創刊于2004年，是由甘肅省出版總社主辦的以文摘類內容為主。